ابطال عملیات اجرایی ثبت در صلاحیت کجاست؟

به طور خلاصه، اگه دستور اجراییه ثبتی از اساس مشکل داره و با قانون یا خود سند اصلی جور درنمیاد، باید برای «ابطال اجراییه ثبتی» به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کنی. اما اگه مشکل مربوط به نحوه انجام مراحل اجراییه توسط مامورین ثبت باشه، مثلاً مال کسی دیگه رو توقیف کردن، برای «اعتراض به عملیات اجرایی ثبت» باید بری سراغ رئیس اداره ثبت.

حالا بیاین کمی دقیق تر این موضوع رو بررسی کنیم تا دیگه ابهامی براتون نمونه و بتونید با خیال راحت، اقدام قانونی درست رو انجام بدید. می دونید که توی دنیای حقوق، هر کلمه و اصطلاحی معنی و جایگاه خاص خودش رو داره و اگه حواسمون نباشه، ممکنه کلی وقت و هزینه ازمون تلف بشه. مخصوصاً وقتی صحبت از اجراییه های ثبتی میشه، خیلی ها گیج میشن که بالاخره شکایتشون رو کجا باید مطرح کنن؛ دادگاه یا اداره ثبت؟ «ابطال عملیات اجرایی ثبت» هم که عنوان اصلی مقاله ماست، خودش یه عالمه ابهام داره که باید حسابی روش زوم کنیم و اون رو از «ابطال اجراییه ثبتی» یا «اعتراض به عملیات اجرایی ثبت» جدا کنیم.

هدف ما اینه که توی این مقاله، این تمایزها رو حسابی روشن کنیم و بهت بگیم دقیقاً برای هر مشکل، باید کدوم مرجع رو انتخاب کنی و از چه عنوانی برای خواسته ات استفاده کنی. پس با ما همراه باش تا این پیچیدگی های حقوقی رو برات ساده و قابل فهم کنیم.

بیا اول با مفاهیم کلیدی آشنا بشیم!

قبل از اینکه بریم سراغ بخش اصلی و گره کار رو باز کنیم، لازمه یه سری مفاهیم اولیه رو با هم مرور کنیم. اینجوری وقتی از اصطلاحات تخصصی صحبت می کنیم، دقیقاً می دونیم منظورمون چیه و قاطی نمی کنیم. این سه تا مفهوم، الفبای بحث ما هستن:

سند رسمی و سند لازم الاجرا: فرقش چیه؟

وقتی می گیم سند رسمی، منظورمون سندی هست که توی یه اداره رسمی مثل اداره ثبت اسناد و املاک، دفتر اسناد رسمی، یا توسط مامورین دولتی (که صلاحیت این کار رو دارن) و طبق قانون تنظیم شده باشه. مثل سند مالکیت خونه، سند ازدواج، یا سند یه ماشین. این اسناد اعتبار خیلی بالایی دارن.

حالا سند لازم الاجرا چیه؟ این یه قدم جلوتره! سند لازم الاجرا سندی هست که دارنده اون، دیگه لازم نیست بره دادگاه و دوندگی کنه تا حقش رو بگیره. میتونه مستقیم بره اداره ثبت و درخواست اجرای اون رو بده. مثل چی؟ چک، سند نکاحیه (برای مهریه)، قراردادهای بانکی که پشتوانه وام هستن، یا اسناد رهنی. اینا همه اسناد لازم الاجرا هستن که میشه باهاشون درخواست اجراییه ثبتی داد.

اجراییه ثبتی (همون دستور اجرا): از کجا میاد؟

خب، وقتی یه سند لازم الاجرا داریم و میخوایم مفادش رو اجرا کنیم (مثلاً طلبمون رو بگیریم یا خونه رو تخلیه کنیم)، باید از اداره ثبت اسناد و املاک درخواست «اجراییه» بدیم. اجراییه در واقع یه دستور رسمی از طرف اداره ثبت به کسیه که باید تعهدش رو انجام بده. این دستور شروع یه فرآیند جدیده که بهش میگیم عملیات اجرایی.

تصور کن کسی بهت چک داده و پاس نشده. شما میتونی بری اداره ثبت و درخواست اجراییه بدی. اداره ثبت هم یه دستور اجرا صادر میکنه و به اون شخص ابلاغ میکنه که باید بدهیش رو پرداخت کنه. این میشه «اجراییه ثبتی» یا «دستور اجرا».

عملیات اجرایی ثبت: مراحلش چیه؟

بعد از اینکه اجراییه صادر و به طرف مقابل ابلاغ شد، تازه «عملیات اجرایی» شروع میشه. این عملیات شامل چند تا مرحله هست که مامورین اداره ثبت برای اجرای مفاد اجراییه انجام میدن. مثلاً:

• ابلاغ اجراییه: یعنی همون اطلاع رسانی رسمی به کسی که باید تعهد رو انجام بده.
• شناسایی و توقیف اموال: مامورین ثبت میرن دنبال اموال طرف مقابل (مثلاً حساب بانکی، ماشین، ملک) و اون ها رو توقیف میکنن تا نشه جابه جا یا فروخت.
• ارزیابی اموال: اگه مالی توقیف بشه، باید کارشناس بیاد و ارزش واقعی اون رو تعیین کنه.
• مزایده و فروش: اگه طرف بدهیش رو نپردازه، اموال توقیف شده رو به مزایده میذارن و میفروشن تا از پولش طلب رو پرداخت کنن.
• تخلیه: اگه موضوع اجراییه مثلاً تخلیه یه ملک باشه، مامورین ثبت میان و ملک رو تخلیه می کنن.

همه این مراحل رو با هم میگیم «عملیات اجرایی ثبت». حالا که این مفاهیم رو میدونیم، بریم سراغ اصل کاری!

گره اصلی کجاست؟ دادگاه یا رئیس ثبت؟ (پاسخ اصلی به سؤال)

رسیدیم به مهم ترین بخش قضیه. اینجا دقیقاً همون جاییه که خیلی ها دچار سردرگمی میشن. اینکه شکایتت رو باید به دادگاه ببری یا رئیس اداره ثبت؟ جوابش اینه: بستگی داره ایراد کار کجا باشه!

اگه مشکل به خود دستور اجرای اداره ثبت برگرده، یعنی از اساس یه جای کار میلنگه، باید بری دادگاه. اما اگه اشکال توی نحوه انجام عملیات اجرایی باشه، یعنی خود دستور درسته ولی مامور ثبت کارش رو اشتباه انجام داده، اونوقت باید بری سراغ رئیس اداره ثبت. بیا هر کدوم رو جداگانه بررسی کنیم.

وقتی خودِ دستور اجرا ایراد داره: «ابطال اجراییه ثبتی» (ابطال دستور اجرا)

فکر کن یه اجراییه علیه شما صادر شده، ولی وقتی سند و مدارک رو نگاه می کنی، می بینی یه جای کار ایراد اساسی داره. مثلاً:

• شما قبلاً بدهی ات رو پرداخت کردی، ولی باز هم اجراییه صادر شده.
• امضایی که پای سند هست، جعلیه و شما اصلاً اون رو امضا نکردی.
• توی سند اصلی نوشته شده ۱۴ سکه، ولی اشتباهی توی اجراییه نوشتن ۱۴۰ سکه!
• سندی که بر اساسش اجراییه صادر شده، اصلاً از نوع اسناد لازم الاجرا نبوده.

توی این موارد، مشکل از خودِ «دستور اجرا» یا «اجراییه» هست، نه از نحوه اجرای اون. برای همین، دعوای شما میشه «ابطال اجراییه ثبتی» یا «ابطال دستور اجرا».

مرجع صالح رسیدگی: دادگاه (قوه قضاییه)

مرجع صالح برای رسیدگی به این جور دعاوی، دادگاه عمومی حقوقی هست. یعنی باید بری دادگستری و دادخواست بدی. چرا؟ چون موضوع برمی گرده به اصل و ماهیت سند و دستور صادر شده که نیاز به بررسی قضایی داره.

• صلاحیت محلی: باید بری دادگاه همون محلی که دستور اجرا توی حوزه اون صادر شده. مثلاً اگه اجراییه رو اداره ثبت تهران صادر کرده، باید بری دادگاه تهران. این رو ماده ۲ «قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲» میگه.
• صلاحیت ذاتی (نوع دادگاه): اینکه کدوم دادگاه (صلح یا حقوقی) رسیدگی می کنه، بستگی به ماهیت دعوا داره. بعضی ها میگن این دعوا غیرمالیه، بعضی ها هم میگن مالی غیرپولی. اگه دعوا رو مالی بدونیم، با توجه به قوانین جدید شوراهای حل اختلاف، اگه خواسته تا یک میلیارد ریال تقویم بشه، توی صلاحیت دادگاه صلحه، ولی اگه بیشتر از این باشه، میره توی دادگاه حقوقی.
• خواهان و خوانده: توی این دعوا، شما که دستور اجرا به ضررت صادر شده، «خواهان» هستی و کسی که دستور اجرا به نفعش صادر شده (یعنی طرف مقابلت)، «خوانده» محسوب میشه. نکته مهم اینجاست که اداره ثبت یا دفتر اسناد رسمی، توی این دعوا طرف دعوا نیستن! اونا فقط دستور رو صادر کردن و نقشی توی ماهیت اختلاف شما ندارن.

خیلی مهمه که بدونی اگه مشکل از اصل دستور اجرای ثبتی باشه (یعنی سند یا محتوای دستور ایراد داره)، مرجع صالح برای رسیدگی بهش فقط و فقط دادگاه عمومی حقوقیه، نه اداره ثبت. این نکته کلیدیه برای اینکه وقت و پولت هدر نره.

وقتی نحوه اجرای کار اشتباهه: «اعتراض به عملیات اجرایی ثبت» (اعتراض ثالث اجرایی)

حالا فرض کن خود دستور اجرا هیچ مشکلی نداره و کاملاً قانونیه. اما وقتی مامورین ثبت میان که دستور رو اجرا کنن، یه جای کار رو اشتباه انجام میدن. مثلاً:

• میان و اموال کسی رو توقیف می کنن که اصلاً بدهکار نیست و یه شخص ثالثه!
• توی مراحل مزایده، یه سری مقررات رعایت نشده.
• اشکالاتی توی نحوه ابلاغ اجراییه وجود داشته.

اینجا دیگه بحث ابطال خود دستور اجرا نیست، بلکه اعتراض به «نحوه انجام عملیات اجرایی» توسط مامورین ثبت هست. رایج ترین نوع این اعتراض، همون «اعتراض ثالث اجرایی» هست که شخص سومی (غیر از بدهکار و طلبکار) میاد و میگه مالی که توقیف شده، مال منه!

یه نکته ای که باید حواست باشه اینه که «ابطال عملیات اجرایی ثبت» به معنای عام برای تمامی مراحل (جز مزایده) در دادگاه مطرح نمیشه. یعنی نمیتونی برای هر اشتباه کوچیکی که مامور ثبت کرده، بری دادگاه و بگی کل عملیات رو باطل کن. اینجور موارد رو باید با رئیس اداره ثبت مطرح کنی.

مرجع صالح رسیدگی: رئیس اداره ثبت محل

اگه مشکلت از نوع اعتراض به نحوه عملیات اجرایی یا اعتراض ثالث اجرایی باشه، مرجع صالح برای رسیدگی بهش رئیس اداره ثبت محلیه که عملیات اجرایی توی حوزه اون انجام شده. یعنی لازم نیست بری دادگاه.

• مستندات قانونی و رویه قضایی: این موضوع رو «ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۳۸۷» به وضوح بیان کرده. حتی «رأی وحدت رویه شماره ۷۸۴ مورخ ۱۳۹۸/۰۹/۲۶ هیأت عمومی دیوان عالی کشور» هم این صلاحیت رو تأیید کرده و میگه رئیس ثبت صالح به رسیدگیه.
• تفاوت با ابطال مزایده: یه استثنا داریم! اگه مشکل توی خود فرآیند مزایده باشه و به خاطر ایرادات ماهوی، مزایده به درستی انجام نشده باشه (مثلاً قیمت گذاری اشتباه بوده یا اطلاع رسانی کافی نشده)، دعوای «ابطال مزایده» یه دعوای مستقله و معمولاً باید توی دادگاه مطرح بشه. اینو با اعتراض به عملیات اجرایی عادی اشتباه نگیر.

حالا بذار یه جدول خلاصه برات بکشم تا دیگه هیچ ابهامی نمونه:

نوع مشکل	عنوان صحیح دعوا/اعتراض	مرجع صالح رسیدگی	مستند قانونی اصلی	مثال
ایراد به اصل دستور اجرا (خود اجراییه)	ابطال اجراییه ثبتی (ابطال دستور اجرا)	دادگاه عمومی حقوقی	ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت	بدهی قبلاً پرداخت شده، امضا جعلیه، مبلغ اشتباهه
ایراد به نحوه انجام عملیات اجرایی توسط مامورین ثبت	اعتراض به عملیات اجرایی ثبت (اعتراض ثالث اجرایی)	رئیس اداره ثبت محل	ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای اسناد رسمی، رأی وحدت رویه ۷۸۴	مال توقیف شده مال منه، رعایت نشدن مقررات مزایده (جز موارد ماهوی)
ایراد ماهوی در فرآیند مزایده (مثل قیمت گذاری اشتباه)	ابطال مزایده	دادگاه عمومی حقوقی	قانون آیین دادرسی مدنی (به صورت مستقل)	مراحل مزایده رعایت نشده، تبانی در مزایده

یه سری نکات طلایی و کاربردی که باید بدونی!

تا اینجا حسابی فهمیدیم که برای هر نوع مشکل اجراییه، باید کجا بریم. اما چند تا نکته مهم دیگه هم هست که اگه حواست بهشون نباشه، ممکنه باز هم به مشکل بر بخوری و کارت به خوبی پیش نره. اینا همون نکاتیه که وکیل ها همیشه به موکل هاشون میگن.

عملیات اجرایی رو چطور متوقف کنیم؟ «توقیف عملیات اجرایی»

یه اشتباه رایج اینه که بعضی ها فکر می کنن همین که دادخواست «ابطال اجراییه» رو به دادگاه دادن، دیگه عملیات اجرایی متوقف میشه. اما اینطور نیست! طرح این دعوا به خودی خود جلوی ادامه عملیات اجرایی رو نمیگیره. یعنی اداره ثبت کار خودش رو ادامه میده و ممکنه مال شما رو به مزایده بذارن یا تخلیه کنن.

برای اینکه جلوی این اتفاق رو بگیری، باید حتماً توی دادخواستت، توی قسمت خواسته، به صراحت درخواست «قرار توقیف عملیات اجرایی» رو هم بکنی. دادگاه اگه دلایل شکایتت رو قوی بدونه یا ببینه که اگه عملیات ادامه پیدا کنه، ضرر جبران ناپذیری بهت وارد میشه، این قرار رو صادر می کنه.

حواست باشه: «قرار توقیف عملیات اجرایی» با «دستور موقت» فرق داره. بعضی ها به اشتباه درخواست دستور موقت میدن که دادگاه ردش میکنه. ماده ۵ «قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت» این امکان توقیف عملیات اجرایی رو بهمون داده. برای صدور این قرار، معمولاً دادگاه ازت یه «تأمین» میخواد. میزان این تأمین اگه موضوع اجراییه وجه نقد باشه، معادل همون مبلغ اجراییه هست و اگه ملک باشه، ارزش وثیقه یا مال توقیفی بررسی میشه. اگه ارزش وثیقه برای پوشش اصل و فرع بدهی کافی نباشه، باید مابه التفاوت رو به صورت وجه نقد یا غیر نقد تامین کنی. این رو «نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه» هم تأیید کرده.

یک نقل قول از نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

«برای توقیف عملیات اجرایی ثبتی که موضوع تعهد سند لازم الاجرا وجه نقد است، تأمین مناسب موضوع ماده 5 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1322، وجه نقد معادل مبلغ اجراییه ثبتی است. ولی در مواردی که متعهد، سند ملکی را به عنوان وثیقه دین خود به بانک متعهدله سپرده است، اگر ارزش ملک مورد وثیقه تکافوی اصل و فرع بدهی موضوع اجراییه ثبتی را بنماید، نیازی به اخذ تأمین دیگری نیست و اگر تکافو نکند به میزان مابه التفاوت، تأمین وجه نقد یا غیرنقد باید اخذ شود.»

اسم دعوات چی باشه؟ انتخاب عنوان صحیح خواسته در دادخواست

این یکی از مهم ترین اشتباهاتیه که افراد عادی و حتی گاهی وکلا انجام میدن. توی دادخواستت، حتماً از عناوین دقیق و درستی مثل «ابطال اجراییه ثبتی» یا «ابطال دستور اجرا» استفاده کن. از عبارات کلی و اشتباهی مثل «ابطال عملیات اجرایی» یا «شکایت از عملیات اجرایی» پرهیز کن، چون ممکنه دادگاه دعوات رو رد کنه یا بگه در صلاحیت من نیست.

حتی اگه عملیات اجرایی کاملاً تموم شده باشه، مثلاً مال رو فروختن یا تخلیه کردن، باید خواسته ات رو دقیق تر بنویسی: «ابطال دستور اجرا و مزایده و اعاده وضع به حال سابق». یادت باشه، نوشتن «توقیف عملیات اجرایی» به تنهایی توی ستون خواسته پذیرفته نیست و دادگاه ردش می کنه، بلکه باید حتماً همراه با «ابطال اجراییه» باشه.

اداره ثبت رو طرف دعوا قرار بدم یا نه؟

جواب کوتاه و قاطع: خیر! توی دعوای ابطال اجراییه ثبتی (همون ابطال دستور اجرا)، اداره ثبت یا دفتر اسناد رسمی، خوانده دعوا نیستن و نباید اون ها رو طرف دعوا قرار بدی. دعوای شما متوجه کسیه که اجراییه به نفعش صادر شده، نه مرجعی که اون رو صادر کرده.

بعد از رأی دادگاه چه اتفاقی می افته؟

اگه دادگاه به نفع شما رأی بده و دستور اجرا رو باطل کنه، بعد از اینکه رأی قطعی شد، یک نسخه از اون برای اداره ثبت منطقه یا دفتر اسناد رسمی فرستاده میشه. اونا هم بر اساس رأی دادگاه، اثر اجراییه رو از بین میبرن و اگه مالی توقیف شده باشه، رفع توقیف میشه و عملیات اجرایی کاملاً متوقف میشه. یعنی انگار از اول هیچ اجراییه ای وجود نداشته.

جمع بندی نهایی: کلام آخر!

خب، رسیدیم به انتهای بحثمون. امیدواریم که تا اینجا حسابی فرق «ابطال اجراییه ثبتی» و «اعتراض به عملیات اجرایی ثبت» رو فهمیده باشی و دیگه توی این زمینه ابهامی برات نمونده باشه. خلاصه بگم، اگه مشکل اصلی از خود دستور اجرای اداره ثبت باشه، یعنی سندی که بر اساسش دستور صادر شده یا محتوای اون دستور ایراد داره، مرجع رسیدگی دادگاه عمومی حقوقی هست. اما اگه ایراد مربوط به نحوه انجام عملیات اجرایی توسط مامورین ثبت باشه (مثلاً توی توقیف اموال یا ابلاغ اشتباه کردن)، باید بری سراغ رئیس اداره ثبت. همچنین برای ابطال مزایده (با ایرادات ماهوی) باید به دادگاه مراجعه کنی.

یادت نره که انتخاب عنوان صحیح برای خواسته ات توی دادخواست و درخواست صریح «توقیف عملیات اجرایی» برای جلوگیری از ادامه کار، از نون شب هم واجب تره! این نکات ریز ولی کلیدی میتونه سرنوشت پرونده ات رو عوض کنه و از کلی ضرر و زیان جلوگیری کنه.

با اینکه سعی کردیم همه چیز رو ساده و دوستانه توضیح بدیم، اما امور حقوقی به قدری پیچیده ان که ممکنه هر پرونده ای جزئیات خاص خودش رو داشته باشه. برای همین، همیشه و همیشه توصیه می کنیم که قبل از هر اقدامی، حتماً با یه وکیل متخصص توی دعاوی ثبتی و اجرایی مشورت کنی. اونا میتونن با توجه به شرایط خاص پرونده ات، بهترین و مطمئن ترین راهنمایی رو بهت بکنن و کمکت کنن تا با اطمینان کامل، حق و حقوقت رو پیگیری کنی. موفق باشی!