فسخ قرارداد خرید ملک

فسخ قرارداد خرید ملک یعنی یک معامله ملکی، چه خرید و چه فروش، به دلایل قانونی یا توافقی نیمه کاره بماند و از بین برود. این اتفاق، چه برای خریدار و چه برای فروشنده، می تونه کلی دردسر و خسارت داشته باشه. برای همین، بهتره قبل از اینکه پاتون رو تو اینجور معاملات بذارید یا حتی فکر فسخ به سرتون بزنه، حسابی حواستون جمع باشه و قوانینش رو خوب بلد باشید.

خرید و فروش ملک یکی از مهم ترین و بزرگ ترین معاملات زندگی هر کسیه. از لحظه امضای قولنامه یا مبایعه نامه تا وقتی که سند نهایی منتقل میشه، کلی اتفاق می تونه بیفته. ممکنه یکی از طرفین به هر دلیلی، از انجام تعهداتش شونه خالی کنه، یا اصلاً شرایطی پیش بیاد که ادامه معامله دیگه منطقی یا حتی ممکن نباشه. اینجا پای فسخ قرارداد به میون میاد؛ یعنی اینکه یه قرارداد که با کلی امید و آرزو بسته شده بود، حالا باید به طریقی تموم بشه.

خیلی ها فکر می کنن فسخ قرارداد چیز ساده ایه و هر وقت پشیمون شدن، می تونن معامله رو به هم بزنن. اما واقعیت اینه که فسخ کردن، دنیای خودش رو داره، با قوانین و شرایط خاصی که اگه ازشون سر در نیاریم، ممکنه حسابی گیر بیفتیم و ضرر کنیم. توی این مقاله می خوایم به زبان ساده و خودمونی، همه چیز رو درباره فسخ قرارداد خرید ملک با هم بررسی کنیم؛ از معنی و مفهومش بگیرید تا انواع حق فسخ، شرایطی که هم خریدار و هم فروشنده می تونن معامله رو فسخ کنن، مراحل قانونی این کار و حتی هزینه ها و عواقبش. آماده اید که با این دنیای پر از جزئیات آشنا بشید و از خودتون در برابر مشکلات احتمالی محافظت کنید؟ پس بزن بریم!

اصلاً فسخ قرارداد خرید ملک یعنی چی؟

وقتی صحبت از فسخ قرارداد خرید ملک میشه، در واقع داریم درباره به هم زدن یا باطل کردن یه معامله ای حرف می زنیم که با رضایت دو طرف شروع شده بود. اما این به هم زدن، الکی و بدون دلیل نیست! مثل اینکه یه بازی رو شروع کردیم، ولی وسطش یکی از بازیکنا قوانین رو رعایت نکنه یا یه اتفاق غیرمنتظره ای بیفته که دیگه نشه بازی رو ادامه داد. تو حقوق، فسخ یعنی یکی از طرفین یا هر دو، با اراده خودشون قرارداد رو تموم کنن، البته با دلایل و شرایط قانونی که از قبل مشخص شده.

حالا شاید بپرسید فرق فسخ با اقاله یا انفساخ چیه؟ بذارید اینجوری بگم:

• فسخ: یه جورایی مثل اینه که شما یه لباس می خرید، بعد می بینید یه جاییش ایراد داره یا اندازه تون نیست. فروشنده هم قبول می کنه و شما با اراده خودتون لباس رو پس میدید. یعنی یه طرف (یا هر دو) حق داره که قرارداد رو به هم بزنه.
• اقاله: این مثل این می مونه که شما یه لباسی رو خریدی، بعد دوستت هم از اون لباس خوشش اومده. شما و فروشنده با هم به توافق می رسید که لباس رو پس بدی و پولت رو بگیری. یعنی فسخ با توافق و رضایت هر دو طرف صورت می گیره. اصطلاحاً بهش تفاسخ هم میگن.
• انفساخ: این دیگه دست هیچ کس نیست! مثل اینه که شما یه لباس خریدی و قبل از اینکه به دستت برسه، سیل بیاد و مغازه رو با همه لباساش ببره. اینجا دیگه قرارداد خودبه خود باطل میشه و تموم میشه. یعنی اتفاقی میفته که بدون اراده ما، قرارداد خود به خود از بین میره. مثلاً اگه توی معامله ملکی، ملک قبل از تحویل به خریدار، بر اثر یه حادثه از بین بره، قرارداد منفسخ میشه.

پس، فهمیدن این فرق ها خیلی مهمه، چون هر کدوم از این حالت ها، عواقب حقوقی و مالی متفاوتی دارن.

پایه و اساس یک معامله ملکی درست: نگاهی به ماده ۱۹۰ قانون مدنی

قبل از اینکه اصلاً بخوایم درباره فسخ حرف بزنیم، باید ببینیم یه معامله ملکی از اساس باید چه شرایطی داشته باشه که اصلاً معتبر باشه. قانون مدنی ما، توی ماده ۱۹۰، چهار تا شرط اصلی رو برای صحت هر معامله ای گفته که توی معاملات ملکی هم کاملاً کاربرد داره:

1. قصد و رضای طرفین: یعنی هم خریدار و هم فروشنده، واقعاً قصد معامله داشته باشن و با رضایت کامل و بدون هیچ اجباری پای قرارداد رو امضا کنن. اگه کسی رو با زور یا فریب، پای معامله ای بیارن، اون معامله از نظر قانونی مشکل داره.
2. اهلیت طرفین: طرفین معامله باید اهلیت داشته باشن؛ یعنی بالغ و عاقل باشن و ورشکسته نباشن. مثلاً یه بچه ۱۲ ساله یا یه آدم مجنون نمی تونن معامله بزرگی مثل خرید و فروش ملک انجام بدن.
3. موضوع معین که مورد معامله باشد: یعنی ملک مورد معامله باید مشخص و معلوم باشه. مثلاً نگیم یه خونه؛ باید بگیم یک واحد آپارتمان واقع در خیابان X، پلاک Y، طبقه Z، به متراژ فلان.
4. مشروعیت جهت معامله: هدف از معامله باید قانونی و شرعی باشه. مثلاً اگه کسی خونه ای رو برای انجام کارهای خلاف قانون بخره، اون معامله باطله.

اگه یکی از این چهار شرط توی معامله ای نباشه، قرارداد ممکنه کلاً باطل باشه (مثل مورد اهلیت یا مشروعیت جهت) یا قابل فسخ باشه (مثل مورد قصد و رضا، اگه اکراه بعداً رفع بشه). پس دیدید که این شرایط چقدر مهمن و اگه از اول درست رعایت نشن، ممکنه کلاً آب توی هاون کوبیده باشیم.

دست و پنجه نرم کردن با حق فسخ (خیارات): اختیارات شما در معامله ملک

حالا که فهمیدیم یه معامله سالم چه ویژگی هایی داره، بریم سراغ بخش هیجان انگیزتر: خیارات. خیار توی حقوق یعنی اختیار یا حق فسخ. قانون گذار برای اینکه عدالت توی معاملات برقرار باشه و کسی بی جهت ضرر نکنه، یه سری اختیارات رو به طرفین داده که اگه شرایط خاصی پیش اومد، بتونن معامله رو به هم بزنن. این خیارات مثل عصای دست می مونن، اما باید بلد باشیم کی و چطور ازشون استفاده کنیم.

خیار مجلس: فسخ در همان نشست معامله

این خیار میگه تا وقتی خریدار و فروشنده توی جلسه معامله هستن و از هم جدا نشدن، هر کدومشون می تونن معامله رو به هم بزنن. فرض کنید توی بنگاه نشستید، قرارداد رو امضا کردید، اما قبل از اینکه بلند بشید و برید، یکی تون پشیمون میشه. حق فسخ مجلس بهش اجازه میده که معامله رو کنسل کنه. البته این خیار، با جدا شدن طرفین از بین میره.

خیار غبن فاحش: وقتی کلاه بزرگی سرتان می رود!

«خیار غبن فاحش یعنی اینکه یکی از طرفین معامله، ضرر خیلی زیادی بکنه که اصلاً توی عرف قابل قبول نباشه و نتونه تحملش کنه.»

فرض کنید یه خونه رو به قیمتی خریدید که بعداً متوجه میشید دو برابر قیمت واقعی بازار بوده! اینجا پای خیار غبن فاحش به میون میاد. اما باید دقت کنید که این غبن، باید فاحش باشه، یعنی انقدر زیاد که از چشم آدم های معمولی پنهون نمونده باشه و شما هم موقع معامله از این گرون فروشی خبر نداشته باشید. اگه بعداً فهمیدید، باید سریع اقدام کنید وگرنه حقتون از بین میره.

چگونگی اثبات غبن و فوریت اعمال خیار: برای اثبات غبن، معمولاً باید از کارشناس رسمی دادگستری کمک بگیرید تا تفاوت قیمت واقعی با قیمت معامله شده رو تایید کنه. نکته مهم دیگه اینه که باید فوری اقدام کنید. یعنی به محض اینکه متوجه غبن شدید، باید اراده خودتون رو برای فسخ اعلام کنید. اگه الکی معطل کنید، ممکنه حق فسختون رو از دست بدید.

مثال: یه آپارتمان رو به قیمت ۱۰ میلیارد تومان می خرید، در حالی که قیمت کارشناسی شده اون توی همون روز، ۵ میلیارد تومانه. اینجا غبن فاحش رخ داده و شما می تونید معامله رو فسخ کنید.

خیار شرط: حق فسخ توافقی و با مهلت

خیار شرط یعنی خریدار و فروشنده خودشون توی قرارداد یه شرطی میذارن که هر کدومشون یا حتی یه نفر سوم، توی یه مدت زمان مشخصی حق فسخ معامله رو داشته باشه. مثلاً فروشنده میگه من تا یه هفته حق دارم معامله رو به هم بزنم.

اهمیت درج شروط واضح و مدت دار در قرارداد: این شرط باید حتماً توی قرارداد واضح و روشن نوشته بشه و مدت زمان مشخصی هم براش تعیین بشه. اگه مدت معلوم نباشه، خود شرط باطل میشه. خیلی مهمه که قبل از امضا، این بندها رو با دقت بخونید.

خیار تدلیس: فریب کاری و پنهان کاری در ملک

اگه فروشنده یه کاری بکنه که شما فکر کنید ملک ویژگی های خاص و خوبی داره، در حالی که واقعیت این نیست و گولتون بزنه، می تونید از خیار تدلیس استفاده کنید. مثلاً فروشنده می دونه خونه نم زدگی داره، اما روی نم زدگی رو گچ کاری می کنه تا خریدار متوجه نشه.

مثال: فروشنده ایراد اساسی سیستم لوله کشی رو با یه تعمیر موقتی پنهون کرده و شما بعد از معامله متوجه این مشکل اساسی میشید. اینجا حق فسخ دارید.

خیار تخلف از شرط: وقتی طرف مقابل زیر قولش می زند

اگه توی قرارداد شرطی گذاشته باشید که یکی از طرفین باید انجام بده و اون شخص به قولش عمل نکنه، شما حق فسخ معامله رو دارید.

مثال: فروشنده متعهد شده بود که ملک رو تا تاریخ مشخصی تخلیه و تحویل بده، اما این کار رو نکرده. یا خریدار باید تا یه تاریخ معینی پول رو واریز می کرده ولی نکرده.

خیار عیب: ایرادات پنهان در ملک

اگه بعد از خرید ملک متوجه بشید که ملک یه عیبی داره که موقع معامله ازش خبر نداشتید و این عیب، ارزش ملک رو کم می کنه، می تونید معامله رو فسخ کنید. مثلاً بعد از نقل مکان متوجه بشید که سقف خونه نم زدگی شدید داره که با یه رنگ ساده پنهان شده بود.

تعریف عیب و چگونگی اثبات آن: عیب یعنی نقص یا ایرادی که از ارزش یا منفعت ملک کم کنه. اثباتش هم معمولاً با کارشناس و عکس و مدارک انجام میشه.

خیار رؤیت و تخلف وصف: ملک با چیزی که دیدید، فرق دارد!

این خیار وقتی به کار میاد که شما ملک رو بر اساس اوصافی که فروشنده گفته یا عکس هایی که نشون داده، خریده باشید. اما وقتی از نزدیک ملک رو می بینید، متوجه میشید که ملک با اون اوصافی که فکر می کردید، فرق داره.

مثال: توی آگهی دیدید که آپارتمان ویو دریا داره، ولی بعداً متوجه میشید که یه ساختمان بلند جلوش ساخته شده و دیگه ویویی وجود نداره.

خیار شرکت: وقتی ملک، شریک پنهان دارد

اگه بعد از معامله معلوم بشه که قسمتی از ملکی که خریدید، مال کس دیگه ای بوده و فروشنده حق فروش اون بخش رو نداشته، شما می تونید معامله رو فسخ کنید. این خیار بهتون اجازه میده از ضرر احتمالی جلوگیری کنید.

خیار تأخیر ثمن: حق فسخ فروشنده در صورت دیرکرد خریدار

این خیار مخصوص فروشنده هاست. اگه خریدار قرار بوده تا یه مدت مشخصی (معمولاً سه روز) پول ملک رو کامل پرداخت کنه و این کار رو نکرده، فروشنده حق فسخ معامله رو داره. البته این خیار، شرایط خاص خودش رو داره، مثلاً اینکه ملک باید دست فروشنده باشه و هنوز به خریدار تحویل داده نشده باشه.

شرایط دقیق اعمال این خیار: معمولاً باید سه روز از تاریخ معامله گذشته باشه و خریدار هم ثمن رو پرداخت نکرده باشه.

مواردی که حق فسخ ساقط می شود: اگه فروشنده خودش ملک رو به خریدار تحویل بده یا از خریدار مطالبه پول رو بکنه، ممکنه حق فسخش از بین بره.

مراقب اسقاط کافه خیارات باشید!

یکی از مهم ترین نکاتی که توی هر قولنامه یا مبایعه نامه ای باید بهش دقت کنید، عبارت اسقاط کافه خیارات یا اسقاط تمامی خیارات ولو خیار غبن فاحش هست. اگه این عبارت توی قراردادتون باشه و شما پاشو امضا کنید، یعنی خودتون با دست خودتون از همه حقوقی که بالا توضیح دادم (خیار غبن، عیب و…) چشم پوشی کردید و دیگه نمی تونید به این بهانه ها معامله رو به هم بزنید. البته خب این هم استثنائاتی داره، ولی در حالت کلی، حواستون باشه که اگه این بند رو امضا کردید، دیگه راه زیادی برای فسخ ندارید. پس حتماً قبل از امضا، با دقت بخونید و اگه جایی شک داشتید، از یه وکیل ملکی مشورت بگیرید.

از دید خریدار: چه زمانی می توانم معامله ملک را فسخ کنم؟

شما به عنوان خریدار، بعد از کلی گشت و گذار و پیدا کردن خونه رؤیاهاتون، قرارداد رو امضا کردید. اما گاهی وقتا اوضاع اون جوری که فکر می کردید پیش نمیره. در این حالت، شما هم می تونید تحت شرایط خاصی، معامله رو فسخ کنید. مهم ترین این شرایط که به نفع شماست، این هاست:

• عدم تحویل ملک یا تنظیم سند به موقع: اگه فروشنده توی تاریخی که توافق کرده بودید، ملک رو تحویل نده یا برای انتقال سند حاضر نشه.
• کشف عیوب پنهان یا اساسی: اگه بعد از معامله متوجه بشید ملک ایرادات اساسی یا عیوب پنهانی داره (مثلاً نم زدگی شدید، مشکل سازه ای) که فروشنده نگفته بود.
• متراژ کمتر از توافق: اگه متراژ واقعی ملک از اون چیزی که توی قرارداد نوشته شده، کمتر باشه. (البته این مورد هم شرایط و درصدهای خاصی داره که فسخ رو ممکن می کنه.)
• غبن فاحش: اگه ملک رو به قیمت خیلی بالاتری از ارزش واقعی خریدید و ضرر زیادی کردید (خیار غبن فاحش).
• تخلف فروشنده از سایر تعهدات: مثلاً فروشنده متعهد شده بود خونه رو رنگ کنه ولی این کار رو نکرده، یا سیستم گرمایشی رو تعمیر کنه ولی نکرده.

توی این موارد، شما به عنوان خریدار حق فسخ دارید. البته یادتون باشه که باید مدارک و مستندات کافی برای اثبات حرفتون داشته باشید.

از دید فروشنده: چه زمانی می توانم معامله ملک را فسخ کنم؟

حالا بریم سراغ فروشنده ها. شما هم که دل کندید از خونه و دارید می فروشید، ممکنه گاهی اوقات با خریدار به مشکل بربخورید و دلتون بخواد معامله رو به هم بزنید. توی این شرایط، فروشنده هم می تونه قرارداد رو فسخ کنه:

• عدم پرداخت کامل یا به موقع ثمن معامله: این یکی از رایج ترین دلایله. اگه خریدار پول رو سر وقت یا کامل پرداخت نکنه (همون خیار تأخیر ثمن که قبل تر گفتیم).
• تخلف خریدار از شروط قرارداد: مثلاً خریدار باید برای گرفتن وام اقدام می کرد و نکرده، یا برای حضور در دفترخانه طبق تاریخ مقرر نیومده.
• غبن فاحش: اگه ملک رو به قیمتی خیلی کمتر از ارزش واقعی فروختید و ضرر فاحشی بهتون وارد شده.
• عدم توانایی خریدار در تأمین وثیقه یا ضمانت: اگه توی قرارداد شرط گذاشته بودید که خریدار باید وثیقه یا ضمانتی ارائه بده و اون نتونسته این کار رو انجام بده.

پس، همونطور که می بینید، حق فسخ فقط برای یه طرف نیست و هر دو طرف معامله می تونن اگه شرایطش پیش بیاد، معامله رو به هم بزنن. اما همیشه باید حواستون به قوانین باشه تا از حقتون دفاع کنید.

گام به گام تا فسخ قرارداد خرید ملک: مراحل قانونی و عملی

حالا فرض کنیم شرایط فسخ پیش اومده و شما تصمیم گرفتید معامله رو به هم بزنید. این کار مثل یه سفر می مونه که باید قدم به قدم پیش برید. اینجا مراحلش رو براتون میگم:

گام اول: قرارداد را موشکافی کنید

اولین و مهم ترین قدم اینه که برگردید و قراردادی که امضا کردید رو بند به بند بخونید. ببینید آیا بندی برای فسخ معامله توی قرارداد هست؟ آیا شرطی برای شما یا طرف مقابل گذاشته شده؟ آیا عبارت اسقاط کافه خیارات رو امضا کردید یا نه؟ دقیقاً ببینید که چه خیاراتی ممکنه برای شما وجود داشته باشه. اگه قرارداد رو دقیق بررسی نکنید، ممکنه توی مراحل بعدی با مشکل روبرو بشید.

گام دوم: مدرک جمع کنید، مدرک!

اگه فکر می کنید حق فسخ دارید، باید مدارکتون رو آماده کنید. مثلاً اگه ملک عیب داره، از کارشناس بخواهید بیاد و تأیید کنه. اگه طرف مقابل به تعهدش عمل نکرده، اسناد و شواهدی رو که این موضوع رو ثابت می کنه، جمع آوری کنید. هر چی مدارکتون کامل تر باشه، توی دادگاه دستتون پرتره.

گام سوم: رسمی اعلام کنید (ارسال اظهارنامه)

تصور نکنید که فقط کافیه تلفن بزنید یا پیام بدید و بگید من معامله رو فسخ می کنم. نه! شما باید اراده خودتون رو برای فسخ، به صورت رسمی به طرف مقابل اعلام کنید. بهترین راه برای این کار، ارسال اظهارنامه هست. اظهارنامه یه نامه رسمی و حقوقیه که از طریق دفاتر خدمات قضایی به طرف مقابلتون فرستاده میشه و بهش میگه که شما به چه دلیلی و بر اساس کدوم حق، دارید معامله رو فسخ می کنید.

اهمیت ارسال اظهارنامه رسمی و نگارش دقیق آن: اظهارنامه مدرک محکمی برای اثبات اینه که شما در زمان مقرر و به شیوه قانونی، فسخ رو اعلام کردید. نگارشش هم خیلی مهمه و باید دلایل رو دقیق و حقوقی بنویسید.

نمونه متن اظهارنامه فسخ قرارداد خرید ملک (برای خریدار):

مخاطب محترم آقای / خانم [نام فروشنده] با سلام
مطابق ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، موارد ذیل به صورت رسمی و قانونی به شما ابلاغ می شود:
همانطور که مستحضرید مطابق با قولنامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] اینجانب [نام خریدار] یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی [پلاک ثبتی] به مساحت [متراژ] بخش [بخش] شهرستان [شهرستان] به نشانی [نشانی کامل ملک] و به مبلغ [مبلغ معامله] را از شما خریداری نموده ام. متاسفانه پس از انجام معامله و با تحقیق از اهالی محل و مراجعه به اهل خبره متوجه شدم که آپارتمان را به دو برابر قیمت واقعی به بنده فروخته اید. از آنجایی که این غبن فاحش است و مطابق ماده ۴۱۶ قانون مدنی در صورتی که غبن فاحش باشد، هر یک از متعاملین حق فسخ معامله را دارد و به موجب ماده ۴۲۰ قانون مدنی خیار غبن پس از علم به آن باید فوری اعمال گردد، لذا با ابلاغ این اظهارنامه در مهلت مقرر قانونی فسخ معامله به دلیل غبن فاحش اعلام و درخواست می شود ظرف ده روز از رؤیت این اظهارنامه مبلغ پرداختی را به اینجانب مسترد نمایید.
با تشکر و تجدید احترام
نام و نام خانوادگی [نام خریدار] امضاء

گام چهارم: پای دادگاه در میان است (طرح دعوای تایید فسخ)

اگه طرف مقابلتون، با وجود اظهارنامه، کوتاه نیومد و فسخ رو قبول نکرد، چاره ای نیست جز اینکه به دادگاه مراجعه کنید. شما باید توی دادگاه، دادخواستی با عنوان تایید فسخ قرارداد ثبت کنید و از قاضی بخواهید که فسخ قرارداد رو تأیید کنه. این یعنی شما حق فسخ داشتید و فسخ رو درست انجام دادید. اگه دادگاه حرف شما رو تأیید کنه، فسخ قرارداد قطعی میشه.

چگونگی طرح دادخواست و شرح خواسته: توی دادخواست باید دقیقاً بنویسید که چه می خواهید (مثلاً تأیید فسخ مبایعه نامه شماره X به دلیل غبن فاحش) و مدارکتون رو هم پیوست کنید.

گام پنجم: پیگیری پرونده را فراموش نکنید

بعد از ثبت دادخواست، پرونده شما توی دادگاه جریان پیدا می کنه. باید توی جلسات دادگاه حاضر بشید، مدارکتون رو ارائه بدید و از ادعای خودتون دفاع کنید. این مرحله ممکنه کمی طول بکشه، ولی صبوری و پیگیری شما خیلی مهمه.

نقش وکیل متخصص ملکی:
اگه توی این مراحل احساس می کنید نیاز به کمک دارید، حتماً با یه وکیل متخصص توی زمینه ملک و املاک مشورت کنید. یه وکیل خوب می تونه راهنماییتون کنه، مدارکتون رو بررسی کنه، اظهارنامه و دادخواست رو دقیق و قانونی بنویسه و توی دادگاه از حقتون دفاع کنه. اینجوری احتمال موفقیتتون خیلی بیشتر میشه و از ضررهای احتمالی هم جلوگیری می کنید.

هزینه ها و عواقب فسخ قرارداد: جیبتان را حواستان باشد!

فسخ قرارداد فقط به هم زدن یه کاغذ نیست؛ پای هزینه ها و عواقب مالی و قانونی هم وسطه. باید حواستون باشه که این کار ممکنه برای جیبتون هم عواقب داشته باشه.

وجه التزام (جریمه فسخ): توافقی یا قانونی؟

توی خیلی از قراردادهای ملکی، یه بندی به نام وجه التزام یا جریمه فسخ وجود داره. این یعنی اگه یکی از طرفین بدون دلیل موجه یا بر اساس حقی که توی قرارداد بهش داده شده، معامله رو به هم بزنه، باید یه مبلغی رو به عنوان جریمه به طرف مقابل پرداخت کنه.

نحوه محاسبه و مطالبه وجه التزام در صورت درج در قرارداد: این مبلغ معمولاً توی خود قرارداد مشخص میشه و میتونه درصدی از کل مبلغ معامله (مثلاً ۵ تا ۲۰ درصد) یا یه مبلغ ثابت باشه. اگه توی قرارداد این مبلغ ذکر شده باشه، طرف مقابل می تونه از طریق دادگاه اون رو مطالبه کنه.

میزان عرفی وجه التزام (مثلاً 5 تا 20 درصد ارزش معامله): درسته که مبلغ دقیق بستگی به توافق داره، اما توی عرف معاملات ملکی، معمولاً بین ۵ تا ۲۰ درصد از مبلغ کل معامله رو به عنوان وجه التزام تعیین می کنن.

خسارات جانبی فسخ: چیزی فراتر از جریمه

جدای از وجه التزام، ممکنه فسخ قرارداد باعث خسارت های دیگه ای هم بشه که باید جبران بشن:

• خسارت تأخیر تأدیه: اگه طرف مقابل دیر پول رو پس بده یا دیر به تعهدش عمل کنه، ممکنه شما بتونید خسارت دیرکرد پول رو هم بگیرید (جبران افت ارزش پول).
• خسارت های مستقیم و غیرمستقیم: مثلاً هزینه هایی که برای بررسی ملک انجام دادید، یا اگه به خاطر فسخ این معامله یه فرصت دیگه رو از دست دادید.
• هزینه های دادرسی و حق الوکاله: اگه کار به دادگاه بکشه، هزینه های دادگاه و حق الوکاله وکیل هم بهش اضافه میشه.

کمیسیون مشاور املاک: حق و حساب بنگاه چی می شود؟

اگه قرارداد توی بنگاه املاک تنظیم شده باشه و کار به فسخ بکشه، تکلیف کمیسیون مشاور املاک چی میشه؟ معمولاً اگه فسخ قرارداد به خاطر تخلف یکی از طرفین باشه و مشاور املاک توش تقصیری نداشته باشه، حق کمیسیون خودش رو کامل دریافت می کنه. اما اگه فسخ به خاطر قصور یا فریب کاری مشاور باشه، اون وقت قضیه فرق می کنه. در هر صورت، پرداخت کمیسیون حتی در صورت فسخ، بسته به شرایط و عرف می تونه متفاوت باشه.

آیا قانون ۲۴ ساعته فسخ معامله ملک واقعیت دارد؟ (افسانه یا واقعیت؟)

شاید زیاد شنیده باشید که تا ۲۴ ساعت میشه معامله رو به هم زد! یا طبق قانون، تا یه روز وقت برای فسخ داری!. راستش رو بخواهید، چنین قانونی به صورت کلی و مطلق توی حقوق ما وجود نداره. این یک باور غلط و بیشتر یک عرفه که گاهی اوقات توی بنگاه های املاک گفته میشه.

تبیین اشتباه عرفی: حق فسخ معامله ملک، همونطور که قبل تر گفتیم، باید بر اساس یکی از خیارات قانونی (مثل غبن، عیب، تدلیس و…) یا شروطی که خودتون توی قرارداد گذاشتید، باشه. اگر هم این خیارات وجود داشته باشن، توی بعضی موارد نیاز به فوریت داره؛ یعنی به محض اطلاع از اون حق، باید سریع اقدام کنید. این فوریت رو بعضی ها به ۲۴ یا ۴۸ ساعت تعبیر می کنن، ولی این عدد دقیق و قانونی نیست. پس به این جمله قانون ۲۴ ساعته اصلاً اعتماد نکنید و همیشه دنبال دلیل حقوقی برای فسخ باشید.

نکات طلایی که قبل از فسخ قرارداد خرید ملک باید بدانید

معامله ملک مثل راه رفتن روی تیغه شمشیره؛ یه ذره غفلت، ممکنه حسابی به ضررتون تموم بشه. حالا که با اصول فسخ آشنا شدید، چند تا نکته طلایی رو هم یادتون باشه که مثل یه سپر محافظ عمل می کنن:

• اسقاط کافه خیارات رو مثل مین خنثی نشده ببینید: اگه توی قراردادتون این عبارت رو دیدید، قبل از امضا خوب فکر کنید و اگه واقعاً ضروری نیست، اونو از قرارداد حذف کنید. با امضای این بند، عملاً راه رو برای هرگونه ادعای فسخ از خودتون می بندید.
• مشاوره حقوقی تخصصی رو دست کم نگیرید: معاملات ملکی پیچیدگی های خاص خودشون رو دارن. قبل از اینکه تصمیم به فسخ بگیرید یا حتی قبل از امضای هر قراردادی، حتماً با یه وکیل متخصص ملکی مشورت کنید. یه جلسه مشاوره ممکنه شما رو از سال ها دوندگی و کلی ضرر مالی نجات بده.
• از هرگونه اقدام یک جانبه بدون مشورت با وکیل پرهیز کنید: هرگز بدون اینکه با وکیلتون صحبت کنید، خودتون سرخود کاری برای فسخ انجام ندید. اعلام شفاهی یا یه پیامک، ارزش قانونی نداره و ممکنه به ضررتون تموم بشه.
• از ابتدا تا انتها، همه چیز رو مستندسازی کنید: از لحظه اول بازدید ملک، مکاتبات، پیامک ها، پرداخت ها، تا هر اتفاقی که بعداً میفته، همه رو ثبت و نگهداری کنید. عکس بگیرید، فیلم بگیرید، رسید پرداخت ها رو نگه دارید. این مدارک کوچک، ممکنه توی دادگاه نقش حیاتی ایفا کنن.
• تفاوت فسخ با عدم امکان اجرای تعهد (فورس ماژور) رو بدونید: فسخ با اراده یک طرف انجام میشه، اما گاهی اوقات یه اتفاق غیرقابل پیش بینی و غیرقابل کنترل (مثل زلزله، جنگ) باعث میشه که اجرای قرارداد کلاً غیرممکن بشه. به این حالت میگن فورس ماژور که فسخ نیست و ممکنه منجر به انفساخ یا تعلیق قرارداد بشه. فرقش رو بلد باشید.
• فسخ قولنامه دستی، پیچیدگی های خودش رو داره: اگه قرارداد شما یه قولنامه دستی ساده و بدون کد رهگیریه، فسخ اون ممکنه دردسرهای بیشتری داشته باشه. اثبات شرایط و تعهدات توی این نوع قراردادها گاهی اوقات دشوارتره. پس اگه قولنامه دستی دارید، خیلی با احتیاط عمل کنید.

سوالات متداول درباره فسخ قرارداد خرید ملک

آیا صرف پشیمانی، دلیل موجهی برای فسخ قرارداد است؟

نه، به هیچ عنوان! پشیمانی صرف، دلیل قانونی برای فسخ قرارداد خرید ملک نیست. همونطور که قبلاً گفتیم، برای فسخ باید یکی از خیارات قانونی (مثل غبن، عیب، تدلیس و…) یا شروط فسخی که توی خود قرارداد پیش بینی شده باشه، وجود داشته باشه. اگه پشیمون شدید و هیچ دلیل حقوقی برای فسخ ندارید، فقط با جلب رضایت طرف مقابل و معمولاً با پرداخت خسارت توافقی می تونید معامله رو به هم بزنید.

اگر طرف مقابل از فسخ قرارداد خودداری کند، چکار باید کرد؟

اگه شما دلایل موجهی برای فسخ دارید و اراده خودتون رو هم با ارسال اظهارنامه به طور رسمی اعلام کردید، اما طرف مقابل قبول نمی کنه و از فسخ امتناع می ورزه، راهی جز مراجعه به دادگاه ندارید. باید از طریق دادگاه، دادخواست تایید فسخ قرارداد رو مطرح کنید و از قاضی بخواهید که حقانیت شما رو در فسخ تأیید کنه.

تفاوت فسخ قرارداد با ابطال آن چیست؟

این دو تا با هم فرق دارن. فسخ یعنی قرارداد از ابتدا درست و معتبر بسته شده بوده، اما به دلایلی که بعداً پیش اومده (مثل تخلف از شرط یا کشف عیب) یا حق اختیاری که به یکی از طرفین داده شده (خیار)، قرارداد به هم زده میشه. اما ابطال یا بطلان قرارداد یعنی قرارداد از همون ابتدا یک ایراد اساسی داشته (مثل عدم اهلیت طرفین، یا عدم مشروعیت جهت معامله) و از نظر قانونی اصلاً وجود نداشته و باطله. توی ابطال، قرارداد از اول بی اعتبار بوده، اما توی فسخ، قرارداد معتبر بوده و از یه زمانی به بعد به هم میخوره.

آیا می شود همزمان هم فسخ را خواست و هم خسارت؟

بله، در بسیاری از موارد ممکنه. اگه فسخ قرارداد به دلیل تخلف طرف مقابل باشه و توی قرارداد برای این تخلف وجه التزام (جریمه) تعیین شده باشه، شما می تونید همزمان هم درخواست تأیید فسخ قرارداد رو بدید و هم مطالبه وجه التزام رو بکنید. همچنین می تونید مطالبه خساراتی رو که به خاطر این فسخ بهتون وارد شده، از دادگاه بخواهید. البته این بستگی به متن قرارداد و نوع خسارت ها داره.

خیارات فسخ تا کی اعتبار دارند؟

اعتبار خیارات فسخ متفاوته:

• خیار مجلس: فقط تا زمانی که طرفین از محل معامله جدا نشده اند.
• خیار غبن، عیب، تدلیس، رؤیت و تخلف وصف: معمولاً این خیارات فوری هستن. یعنی به محض اینکه از وجود حق فسخ باخبر شدید، باید سریعاً اقدام کنید. اگه تأخیر بی دلیل داشته باشید، ممکنه حقتون از بین بره.
• خیار شرط: تا پایان مدتی که توی قرارداد برای اعمال این خیار تعیین شده.
• خیار تأخیر ثمن: بعد از سه روز از تاریخ معامله، در صورتی که شرایطش برقرار باشه.

اگر اسقاط کافه خیارات امضا شده باشد، باز هم می توان فسخ کرد؟

به طور کلی، امضای عبارت اسقاط کافه خیارات به این معنیه که شما از تمامی حقوق فسخ قانونی چشم پوشی کردید و دیگه نمی تونید به استناد اون خیارات، معامله رو به هم بزنید. اما یه سری استثنائات خیلی محدود وجود داره، مثلاً اگه ثابت بشه که این اسقاط خیارات با فریب کاری یا تدلیس همراه بوده، ممکنه بشه کاری کرد. در غیر این صورت، با امضای این بند، راه فسخ برای شما بسیار دشوار یا تقریباً غیرممکن میشه.

در صورت فسخ، پولی که پرداخت شده چه می شود؟

اگه قرارداد فسخ بشه، اصولاً همه چیز باید به حالت قبل برگرده. یعنی اگه شما پولی به عنوان بیعانه یا قسمتی از ثمن پرداخت کردید، باید بهتون برگردونده بشه. اگه خسارت یا وجه التزامی هم توی قرارداد پیش بینی شده باشه، بعد از کسر اون مبلغ (در صورتی که شما فسخ کننده باشید) یا به اضافه اون مبلغ (در صورتی که طرف مقابل مقصر باشه)، بقیه پول باید بهتون پس داده بشه.

حرف آخر: معامله ملک، همیشه با چشم باز!

دوستان عزیز، همونطور که دیدید، فسخ قرارداد خرید ملک یه موضوع ساده نیست و ابعاد حقوقی و مالی زیادی داره. توی دنیای پر از پیچیدگی امروز، خصوصاً توی معاملات بزرگ مثل ملک، داشتن آگاهی کامل و کمک گرفتن از افراد متخصص، می تونه مثل یه ناجی عمل کنه و شما رو از کلی ضرر و دردسر نجات بده.

یادتون باشه که محکم ترین پشتوانه برای شما، آگاهی خودتون و متنیه که امضا می کنید. پس همیشه با چشم باز وارد معامله بشید، قراردادها رو با دقت بخونید، از مشاوره های حقوقی استفاده کنید و هیچ وقت، تأکید می کنم هیچ وقت، بدون در نظر گرفتن تمام جوانب قانونی، دست به اقدامی برای فسخ یا ادامه معامله نزنید. امیدواریم این مطلب بهتون کمک کرده باشه که با دیدی بازتر و اطلاعاتی کامل تر، توی مسیر پر پیچ و خم معاملات ملکی قدم بردارید و از حقتون به بهترین شکل ممکن دفاع کنید. معامله هاتون پر از خیر و برکت باشه!