نمونه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف | جامع

وقتی کسی ملک شما را بدون اجازه یا بعد از پایان قرارداد، دست خودش نگه می دارد و از آن استفاده می کند، شما می توانید برای مدتی که ملک تان در تصرف او بوده، از دادگاه درخواست «اجرت المثل» کنید. این یعنی مبلغی را به عنوان بهای استفاده از ملک تان، از متصرف بگیرید. نوشتن یک دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف دقیق و کامل، قدم اول برای رسیدن به حق و حقوق قانونی شماست و به همین خاطر ما در این مقاله می خواهیم به زبان ساده و کاربردی، همه چیز را درباره اش برایتان بگوییم.

شاید تا حالا اسم اجرت المثل به گوشتان خورده باشد، اما ندانید دقیقاً یعنی چه و چه زمانی می توانید آن را مطالبه کنید. تصور کنید خانه تان را به کسی اجاره داده اید و قراردادش تمام شده، اما مستاجر هنوز در خانه شما نشسته و قصد تخلیه ندارد. یا شاید هم خدای نکرده، کسی بدون اجازه، زمین کشاورزی تان را تصرف کرده و از آن محصول برداشته است. در چنین شرایطی، شما به عنوان مالک، حق دارید برای این مدتی که از ملک تان بی بهره مانده اید، غرامت بگیرید که به آن اجرت المثل ایام تصرف می گویند. این مقاله قرار است یک راهنمای کامل و گام به گام باشد تا با خیال راحت و با اطلاعات کافی، مسیر قانونی خودتان را طی کنید و حق تان را پس بگیرید. حتی یک نمونه دادخواست هم برایتان آماده کرده ایم که کارتان را حسابی راحت کند.

مبانی حقوقی اجرت المثل ایام تصرف: کی حق داریم از متصرف، پول بگیریم؟

اجرت المثل ایام تصرف یک مفهوم حقوقی مهم است که وقتی کسی بدون اجازه یا بعد از پایان مهلت قانونی، از مال دیگری استفاده می کند، به کار می رود. بیایید ببینیم اصلاً این اجرت المثل از کجا می آید و چه فرقی با مفاهیم مشابه دارد.

تفاوت اجرت المثل با اجرت المسمی: دو روی یک سکه یا دو سکه متفاوت؟

اول از همه، بیایید یک فرق اساسی را روشن کنیم: اجرت المثل با اجرت المسمی کاملاً فرق می کند. اجرت المسمی همان مبلغ اجاره ای است که شما در یک قرارداد اجاره (یا مثلاً حق انتفاع) به صورت کتبی یا شفاهی تعیین می کنید. یعنی از همان اول روی یک عدد توافق می کنید که «این ملک ماهی فلان قدر اجاره دارد». این مبلغ، مشخص و مورد توافق طرفین است.

اما اجرت المثل چی؟ فرض کنید اصلاً قراردادی در کار نبوده یا اگر هم بوده، مدت آن تمام شده و طرف هنوز ملک شما را نگه داشته است. در این حالت، چون اجاره ای تعیین نشده، باید ببینیم عرفاً و بر اساس قیمت های روز و شرایط ملک مشابه، چقدر اجاره برای آن ملک در آن بازه زمانی مناسب است. این مبلغ را کارشناس رسمی دادگستری تعیین می کند و به آن می گویند اجرت المثل. پس به زبان ساده، اجرت المسمی آنچه نام برده و توافق شده است، ولی اجرت المثل آنچه شبیه آن معمول است.

شرایط کلی برای مطالبه اجرت المثل: چه زمانی ادعای ما درست است؟

برای اینکه بتوانید اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کنید، چند شرط اساسی باید وجود داشته باشد:

1. عدم اذن مالک یا انقضاء اذن/قرارداد: این مهم ترین شرط است. یعنی تصرف ملک شما یا از همان اول بدون اجازه شما بوده (که به آن غصب می گویند) یا اینکه اجازه داده بودید، اما حالا مدت آن اجازه یا قرارداد (مثل اجاره نامه) تمام شده و طرف هنوز ملک را پس نداده است. اگر شما رضایت ضمنی یا صریح به ادامه تصرف داشته باشید، دیگر نمی توانید اجرت المثل بگیرید، مگر اینکه از همان ابتدا شرط شده باشد که با اجازه هم باید اجرت المثل بپردازد.
2. انتفاع یا استیفاء منفعت: یعنی از ملک شما استفاده شده باشد یا حداقل امکان استفاده وجود داشته است. نکته جالب اینجاست که طبق ماده 494 قانون مدنی، حتی اگر متصرف واقعاً از ملک شما استفاده نکرده باشد، اما آن را در تصرف خودش نگه داشته باشد، شما باز هم می توانید اجرت المثل بگیرید. این یعنی صرفِ ممانعت از استفاده شما کافی است، حتی اگر خودش هم بهره ای نبرده باشد. فرض کنید خانه ای را اجاره داده اید و مستاجر بعد از اتمام قرارداد، خانه را خالی نگه داشته ولی کلیدش دست خودش است. در اینجا با اینکه خودش زندگی نمی کند، اما شما هم نمی توانید خانه را اجاره دهید، پس حق مطالبه اجرت المثل دارید.
3. مالکیت خواهان: خب معلوم است که فقط مالک یا کسی که ذی نفع قانونی است (مثل ورثه مالک یا وکیل او) می تواند چنین دعوایی را مطرح کند. پس باید مدارک معتبر مالکیت خودتان را (مثل سند رسمی یا گواهی حصر وراثت) ارائه دهید.

موارد خاص مطالبه اجرت المثل: هر ملکی، حکمی؟

اجرت المثل فقط مربوط به یک نوع خاص از ملک نیست و می تواند شامل موارد زیر هم بشود:

• ملک مشاعی: فرض کنید شما و برادرتان، با هم یک ملک را شریکی (مشاع) دارید. اگر برادرتان بدون اجازه شما کل ملک را تصرف کند و خودش به تنهایی از آن استفاده کند، شما می توانید به اندازه سهم خودتان از او اجرت المثل مطالبه کنید. همچنین اگر شخص ثالثی، ملک مشاعی شما را تصرف کرده باشد، هر یک از شرکا می تواند به اندازه سهم خودش اجرت المثل بخواهد.
• اموال منقول و غیرمنقول: تمرکز ما در این مقاله روی اموال غیرمنقول (مثل زمین، خانه، مغازه) است. اما بد نیست بدانید که اجرت المثل می تواند برای اموال منقول (مثل ماشین یا وسایل دیگر) هم مطالبه شود، اگر شرایطش فراهم باشد.
• همزمانی با خسارت و خلع ید: گاهی اوقات، متصرف نه تنها از ملک شما استفاده کرده، بلکه به آن خسارت هم زده است. شما می توانید همزمان با مطالبه اجرت المثل، خسارت وارده به عین ملک را هم درخواست کنید. همچنین، اگر هنوز ملک در تصرف متصرف است، می توانید در کنار اجرت المثل، دعوای خلع ید (برای بیرون کردن متصرف غاصب) یا تخلیه (برای مستاجری که قراردادش تمام شده) را هم مطرح کنید. این دعواها می توانند به صورت همزمان مطرح شوند تا یک بار برای همیشه پرونده را ببندید.

پس تا اینجا فهمیدیم اجرت المثل چیست و چه فرقی با اجرت المسمی دارد و در چه شرایطی می توانید آن را درخواست کنید. حالا بیایید ببینیم چطور باید این درخواست را به صورت قانونی مطرح کنیم.

راهنمای گام به گام تنظیم و طرح دادخواست مطالبه اجرت المثل: چطور حق مان را بگیریم؟

حالا که با کلیات و شرایط اجرت المثل آشنا شدید، نوبت به قسمت عملیاتی کار می رسد: چطور یک دادخواست درست و حسابی تنظیم کنیم و آن را به دادگاه ببریم؟ این بخش را حسابی دقیق بخوانید تا خدای نکرده، راه را اشتباه نروید.

تشخیص دادگاه صالح: کجا باید پرونده را مطرح کنیم؟

یکی از اولین و مهم ترین قدم ها، پیدا کردن دادگاه صالح است. یعنی کدام دادگاه باید به پرونده شما رسیدگی کند. اینجا دو نکته مهم داریم:

1. بر اساس محل وقوع ملک: ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی خیلی صریح می گوید که دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (مثل همین ملک شما) باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در حوزه قضایی آن قرار دارد. حتی اگر متصرف یا خود شما در شهر دیگری زندگی کنید. مثلاً اگر ملک شما در اصفهان است، اما متصرف در تهران زندگی می کند، باید دادخواست را به دادگاه عمومی حقوقی اصفهان بدهید.
2. بر اساس میزان خواسته (ارزش اجرت المثل):
   • اگر مبلغ اجرت المثل مورد مطالبه شما (که باید برآورد اولیه کنید) تا سقف مشخصی (مثلاً در حال حاضر تا 20 میلیون تومان) باشد، پرونده در شورای حل اختلاف رسیدگی می شود.
   • اگر مبلغ اجرت المثل از این سقف بیشتر باشد، باید دادخواست را به دادگاه عمومی حقوقی ارائه دهید.

   نکته مهم اینجاست که قبل از شروع، یک برآورد اولیه از مبلغ اجرت المثل داشته باشید. می توانید از یک کارشناس غیررسمی مشورت بگیرید یا خودتان با توجه به عرف منطقه، یک عدد حدودی را در نظر بگیرید تا بدانید به شورای حل اختلاف بروید یا دادگاه. اگر در برآورد شک دارید و ممکن است مبلغ بیشتر از سقف شورا باشد، بهتر است از همان ابتدا به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کنید تا وقت تان تلف نشود.

جمع آوری و آماده سازی دلایل و منضمات دادخواست: چه مدارکی لازم داریم؟

دادخواست شما باید مثل یک تیم فوتبال، بازیکنان قوی (مدارک و دلایل محکم) داشته باشد. هرچه مدارک تان کامل تر باشد، شانس موفقیت تان بیشتر است:

• سند مالکیت: این مهم ترین مدرک شماست. یک کپی برابر اصل از سند رسمی ملک، قولنامه معتبر (اگر سند رسمی ندارید و مالکیت تان با قولنامه اثبات می شود) یا اگر مالک اصلی فوت کرده، گواهی حصر وراثت.
• مدارک اثبات تصرف:
  • اگر قبلاً دعوای تصرف عدوانی یا خلع ید مطرح کرده اید و حکم قطعی به نفع شما صادر شده، همان دادنامه قطعی بهترین مدرک است.
  • اگر ملک را اجاره داده بودید و قرارداد تمام شده، کپی برابر اصل اجاره نامه ضروری است.
  • ارسال اظهارنامه رسمی به متصرف، قبل از طرح دعوا هم ایده خیلی خوبی است. این نشان می دهد که شما از او خواسته بودید ملک را پس دهد و او خودداری کرده است.
  • در برخی موارد، می توانید از شهادت شهود، استشهادیه محلی، صورتجلسه معاینه محل (با حضور کلانتری یا مأمورین قضایی) و تحقیقات محلی هم استفاده کنید.
• مدارک هویتی: کپی کارت ملی و شناسنامه خودتان (خواهان).
• وکالتنامه: اگر کارتان را به وکیل سپرده اید، کپی برابر اصل وکالتنامه او.
• مدارک اثبات خسارت: اگر علاوه بر اجرت المثل، درخواست جبران خسارت وارده به ملک را هم دارید، فاکتورها، رسیدها یا برآورد کارشناسی از خسارت ها را ضمیمه کنید.

همه این مدارک را باید به صورت کپی برابر اصل، پیوست دادخواست تان کنید و به دفتر خدمات قضایی تحویل دهید.

نکات کلیدی پیش از طرح دعوا: چه چیزهایی را باید حواسمان باشد؟

قبل از اینکه دکمه ارسال را برای دادخواست تان بزنید، به چند نکته مهم توجه کنید:

1. اهمیت تاریخ دقیق شروع و پایان تصرف: این تاریخ ها مستقیماً روی محاسبه اجرت المثل تاثیر می گذارند. دقیقاً مشخص کنید از چه تاریخی و تا چه تاریخی متصرف ملک شما بوده است. مثلاً اگر قرارداد اجاره 10 فروردین 1402 تمام شده، تاریخ شروع تصرف غیرمجاز از 11 فروردین 1402 است.
2. اثر عدم بازگرداندن ودیعه در قراردادهای اجاره: این یک نکته حقوقی ظریف و مهم است! بعضی اوقات، صاحبخانه بعد از اتمام قرارداد اجاره، پول ودیعه مستاجر را پس نمی دهد و مستاجر هم ملک را تخلیه نمی کند. اینجا ممکن است متصرف ادعا کند که چون ودیعه اش را پس نداده اند، حق داشته در ملک بماند. بر اساس رای شماره 997 مورخ 91/7/18 شعبه 17 دادگاه تجدیدنظر استان تهران، عدم عودت ودیعه می تواند نشانه ای از رضایت ضمنی مالک به ادامه تصرف با همان شرایط قبلی باشد. برای عبور از این چالش، حتماً قبل از طرح دعوا، یا ودیعه را برگردانید و رسید بگیرید، یا اظهارنامه ای رسمی برای بازگرداندن ودیعه و درخواست تخلیه ارسال کنید تا نیت شما مبنی بر عدم رضایت به ادامه تصرف، کاملاً محرز شود. اصلاً این موضوع را دست کم نگیرید، چون می تواند پرونده تان را پیچیده کند.
3. لزوم اثبات عدوانی بودن تصرف: به خصوص در مواردی که اصلاً هیچ قراردادی بین شما و متصرف وجود نداشته، باید ثابت کنید که تصرف او از همان ابتدا «عدوانی» یعنی بدون اجازه و با زور و غلبه بوده است. شهادت شهود و تحقیقات محلی اینجا به کمک تان می آیند.
4. توصیه به مشاوره با وکیل: با همه این توضیحات، پرونده های حقوقی پیچیدگی های خاص خودشان را دارند. یک وکیل متخصص می تواند با تجربه و دانش حقوقی اش، پرونده شما را از اول به بهترین شکل پیش ببرد، مدارک لازم را دقیق تر جمع آوری کند و جلوی اشتباهات احتمالی را بگیرد. این سرمایه گذاری کوچک، می تواند شما را از دردسرهای بزرگ و اتلاف وقت و هزینه زیاد نجات دهد.

خب، حالا که همه این مراحل را پشت سر گذاشتید و مدارک تان آماده است، نوبت به محاسبه اجرت المثل می رسد.

نحوه محاسبه اجرت المثل ایام تصرف: کارشناس رسمی دادگستری چه می کند؟

شاید بپرسید خب این اجرت المثل چطور محاسبه می شود؟ آیا من خودم می توانم یک مبلغی را تعیین کنم و به دادگاه بگویم؟ جوابش منفی است. تعیین میزان اجرت المثل کار شما نیست و در بیشتر موارد، کارشناس رسمی دادگستری این کار را انجام می دهد.

فرآیند ارجاع به کارشناسی: از کجا تا کجا؟

وقتی دادخواست شما به دادگاه (یا شورای حل اختلاف) رسید و قاضی شرایط اولیه را برای مطالبه اجرت المثل احراز کرد، برای تعیین دقیق مبلغ، پرونده را به یک کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. این کارشناس با بررسی وضعیت ملک، مدت زمان تصرف و سایر فاکتورها، مبلغ اجرت المثل را تعیین و نظرش را به دادگاه اعلام می کند.

ملاک های تعیین اجرت المثل توسط کارشناس رسمی دادگستری، صرفاً بر اساس حدس و گمان نیست، بلکه بر اساس معیارها و عرف منطقه ای و با تخصص علمی صورت می گیرد و بسیار دقیق است.

ملاک های تعیین اجرت المثل توسط کارشناس: چه چیزهایی روی قیمت تاثیر دارد؟

کارشناس دادگستری برای تعیین اجرت المثل، به عوامل مختلفی توجه می کند تا یک قیمت منصفانه و واقعی را مشخص کند. این عوامل عبارتند از:

• قیمت روز منطقه: نرخ اجاره ملک های مشابه در همان منطقه و در بازه زمانی تصرف، یکی از مهم ترین فاکتورهاست.
• نوع کاربری ملک: مسکونی، تجاری، اداری، زراعی، صنعتی؛ هر کدام از این کاربری ها، اجرت المثل متفاوتی دارند.
• موقعیت جغرافیایی و امکانات ملک: اینکه ملک در کدام محله قرار دارد، دسترسی اش چطور است، چه امکاناتی (پارکینگ، انباری، آسانسور و…) دارد، همه این ها تاثیرگذارند.
• وضعیت و کیفیت خود ملک: سن بنا، بازسازی شده بودن، تمیزی و مرغوبیت مصالح و غیره.
• مدت زمان تصرف: هرچه مدت تصرف بیشتر باشد، طبیعتاً مبلغ اجرت المثل هم بیشتر می شود.
• عرف منطقه: گاهی اوقات، عرف محلی و منطقه ای هم در تعیین اجرت المثل نقش دارد.

هزینه های کارشناسی و اعتراض به نظریه کارشناس

هزینه کارشناسی را معمولاً خواهان (شما) باید پرداخت کنید. دادگاه یک مهلت مشخصی برای پرداخت این هزینه تعیین می کند و اگر در آن مهلت پرداخت نشود، ممکن است دادخواست شما رد شود. پس حواس تان به این موضوع باشد.

بعد از اینکه کارشناس نظرش را اعلام کرد، این نظریه به طرفین پرونده (شما و متصرف) ابلاغ می شود. اگر هر کدام از طرفین به نظر کارشناس اعتراض داشته باشد، می تواند در مهلت قانونی اعتراض کند. در این صورت، پرونده به هیأت کارشناسی (معمولاً سه نفر کارشناس) ارجاع می شود تا نظر نهایی را بدهند. هزینه هیأت کارشناسی هم بر عهده کسی است که اعتراض کرده است.

با این توضیحات، حالا تصویر واضح تری از نحوه محاسبه اجرت المثل دارید. وقت آن رسیده که یک نمونه دادخواست کامل و عملی را با هم بررسی کنیم.

نمونه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف: یک الگوی کاربردی

خب، رسیدیم به مهم ترین بخش ماجرا: نمونه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف. این نمونه را طوری تنظیم کرده ایم که با پر کردن اطلاعات لازم، بتوانید از آن به عنوان الگوی اولیه استفاده کنید. یادتان باشد که هر پرونده ای شرایط خاص خودش را دارد، پس این یک الگوست و بهتر است قبل از نهایی کردن، حتماً با یک وکیل مشورت کنید.

قالب کلی دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به شکل زیر است:

عنوان دادخواست:

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (و خسارات وارده به ملک – در صورت لزوم)

مشخصات خواهان(ها):

نام: [نام خواهان] نام خانوادگی: [نام خانوادگی خواهان] نام پدر: [نام پدر] شماره ملی: [شماره ملی] نشانی: [آدرس کامل خواهان] کدپستی: [کدپستی] شماره تلفن: [شماره تلفن]

نکته: اگر چند نفر مالک هستید، مشخصات تک تک خواهان ها باید دقیقاً وارد شود.

مشخصات خوانده(ها):

نام: [نام خوانده] نام خانوادگی: [نام خانوادگی خوانده] نام پدر: [نام پدر] شماره ملی: [شماره ملی] (در صورت اطلاع)
نشانی: [آدرس کامل خوانده] کدپستی: [کدپستی] (در صورت اطلاع)
شماره تلفن: [شماره تلفن] (در صورت اطلاع)

نکته: در درج مشخصات خوانده نهایت دقت را داشته باشید. اگر نشانی خوانده را دقیق ندانید، ابلاغ دادنامه با مشکل روبرو می شود.

وکیل (در صورت وجود):

نام: [نام وکیل] نام خانوادگی: [نام خانوادگی وکیل] شماره پروانه: [شماره پروانه وکالت] نشانی: [آدرس دفتر وکالت] شماره تلفن: [شماره تلفن دفتر]

خواسته:

تقاضای صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ شروع تصرف، مثال: 1402/01/10] تا تاریخ [تاریخ رفع تصرف یا صدور و اجرای حکم] با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری به انضمام:

1. مطالبه خسارت وارده به ملک (در صورت وجود و بر اساس نظریه کارشناسی)
2. مطالبه کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (در صورت وجود)، و هزینه کارشناسی.
3. درخواست صدور قرار تأمین خواسته به مبلغ [مبلغ تخمینی اجرت المثل و خسارات] جهت جلوگیری از نقل و انتقال اموال خوانده (در صورت لزوم و امکان).

دلایل و منضمات:

لیست دقیق مدارک پیوستی (کپی برابر اصل):

• کپی برابر اصل سند رسمی مالکیت / قولنامه معتبر / گواهی حصر وراثت.
• کپی برابر اصل اجاره نامه (در صورت اتمام مدت اجاره).
• کپی برابر اصل دادنامه قطعی تصرف عدوانی / خلع ید (در صورت وجود).
• کپی برابر اصل اظهارنامه رسمی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه].
• کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان.
• کپی برابر اصل وکالتنامه وکیل (در صورت وجود).
• استشهادیه محلی / شهادت شهود (در صورت لزوم).
• سایر مدارک مرتبط (مانند فاکتورهای خسارت، تصاویر ملک).

شرح دادخواست:

اینجا قلب دادخواست شماست و باید به صورت منظم و با جزئیات، ماجرا را برای قاضی توضیح دهید. ما دو سناریوی رایج را برایتان آورده ایم:

سناریو 1: تصرف غاصبانه بدون هیچ قراردادی (مثل زمین کشاورزی یا ملک بلاصاحب)

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهر محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار عالی می رساند، اینجانب [نام خواهان] فرزند [نام پدر] به شماره ملی [شماره ملی]، مالک شش دانگ یک قطعه زمین کشاورزی / باغ / ملک مسکونی به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک] می باشم. (رونوشت سند رسمی مالکیت پیوست دادخواست تقدیم می گردد.)

متاسفانه، خوانده محترم آقای / خانم [نام خوانده] بدون هیچ گونه اذن و اجازه قانونی از اینجانب و به صورت غاصبانه، از تاریخ [تاریخ دقیق شروع تصرف، مثلاً 1400/05/01] ملک فوق را در تصرف خود گرفته و مانع از هرگونه بهره برداری و انتفاع اینجانب از مال خویش گردیده است. لازم به ذکر است اینجانب مراتب عدم رضایت خود را به صورت شفاهی / از طریق ارسال اظهارنامه رسمی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] به خوانده محترم ابلاغ نموده ام، اما ایشان همچنان از رفع تصرف خودداری می نمایند.

نظر به اینکه تصرفات خوانده محترم عدوانی و بدون اذن مالک بوده و مشارالیه از منافع ملک اینجانب استیفا نموده است، لذا با استناد به ماده 337 قانون مدنی و مواد 12 و 18 قانون آیین دادرسی مدنی، و با تقدیم این دادخواست، تقاضای صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف ملک فوق الذکر از تاریخ [تاریخ شروع تصرف] تا زمان صدور و اجرای حکم، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و هزینه کارشناسی) مورد استدعاست.

همچنین با توجه به احتمال انتقال و اخفای اموال توسط خوانده، صدور قرار تامین خواسته قبل از ابلاغ به خوانده، مطابق مواد 108 و 117 قانون آیین دادرسی مدنی، نیز مورد درخواست اینجانب می باشد.

سناریو 2: تصرف پس از اتمام مدت اجاره (برای مستاجر سابق)

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهر محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار عالی می رساند، اینجانب [نام خواهان] فرزند [نام پدر] به شماره ملی [شماره ملی]، مالک شش دانگ یک واحد آپارتمان / منزل مسکونی / مغازه به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک] می باشم. (رونوشت سند رسمی مالکیت پیوست دادخواست تقدیم می گردد.)

به موجب قرارداد اجاره نامه عادی / رسمی شماره [شماره اجاره نامه] مورخ [تاریخ تنظیم اجاره نامه]، منافع شش دانگ ملک مذکور به مدت [مدت اجاره، مثلاً یک سال] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] لغایت [تاریخ پایان اجاره] به خوانده محترم آقای / خانم [نام خوانده] واگذار گردیده بود. (رونوشت اجاره نامه پیوست دادخواست تقدیم می گردد.)

علی رغم انقضای مدت اجاره در تاریخ [تاریخ پایان اجاره] و درخواست های مکرر اینجانب مبنی بر تخلیه و تحویل ملک، خوانده محترم از تخلیه ملک خودداری نموده و همچنان بدون مجوز قانونی از تاریخ [تاریخ روز بعد از اتمام اجاره، مثلاً 1402/01/10] تا به امروز ملک را در تصرف خود نگه داشته است. اینجانب قبل از طرح دعوا، با ارسال اظهارنامه رسمی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] به خوانده، مراتب فسخ قرارداد و لزوم تخلیه و همچنین عدم رضایت به ادامه تصرف را اعلام نموده ام. (رونوشت اظهارنامه پیوست دادخواست می باشد.)

نظر به اینکه پس از انقضاء مدت اجاره، تصرفات خوانده بدون اذن اینجانب ادامه یافته و موجبات تضرر را فراهم آورده است، با استناد به ماده 494 قانون مدنی و مواد 12 و 18 قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف ملک از تاریخ [تاریخ روز بعد از اتمام اجاره] تا زمان صدور و اجرای حکم، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، به انضمام کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و هزینه کارشناسی) مورد استدعاست.

همچنین با توجه به احتمال انتقال و اخفای اموال توسط خوانده، صدور قرار تامین خواسته قبل از ابلاغ به خوانده، مطابق مواد 108 و 117 قانون آیین دادرسی مدنی، نیز مورد درخواست اینجانب می باشد.

محل امضاء و تاریخ:

امضاء خواهان / وکیل
تاریخ: [روز / ماه / سال]

این یک نمونه جامع است که می تواند در بسیاری از پرونده ها به کارتان بیاید. حالا بیایید با اصطلاحات حقوقی این حوزه آشنا شویم تا حرف هایمان را بهتر متوجه شوید.

اصطلاحات حقوقی کلیدی در دعوای اجرت المثل: الفبای زبان حقوقی

در هر حوزه تخصصی، اصطلاحات خاصی وجود دارد که آشنایی با آن ها به شما کمک می کند تا موضوع را بهتر درک کنید. در دعوای اجرت المثل ایام تصرف هم چند واژه کلیدی داریم که بد نیست با معنی آن ها آشنا شوید:

• اجرت المثل: بهایی که عرفاً برای استفاده از مال دیگری (منقول یا غیرمنقول) در غیاب قرارداد، یا پس از اتمام قرارداد، تعیین می شود.
• اجرت المسمی: همان مبلغ اجاره یا بهای استفاده از مال که در قرارداد به صورت صریح و مشخص توافق و نام برده شده است.
• عین مستأجره: همان مالی که به اجاره داده شده است؛ مثلاً خانه، مغازه یا زمین.
• غصب: تصرف مال دیگری بدون اذن و اجازه مالک.
• تصرف عدوانی: یعنی کسی مال دیگری را به زور و بدون رضایت مالک از تصرف او خارج کند یا خودش بدون اذن، ملک را تصرف کند.
• خلع ید: دعوایی که مالک برای بیرون کردن متصرف غاصب از ملکش مطرح می کند.
• خواهان: کسی که دادخواست می دهد و ادعایی را مطرح می کند (معمولاً مالک ملک).
• خوانده: کسی که دادخواست علیه او مطرح شده است (معمولاً متصرف ملک).
• خواسته: چیزی که خواهان از دادگاه طلب می کند؛ مثلاً مطالبه اجرت المثل.
• کارشناس رسمی دادگستری: فرد متخصصی که توسط دادگاه انتخاب می شود تا در مورد مسائل فنی و تخصصی (مانند تعیین میزان اجرت المثل) نظر کارشناسی بدهد.
• پلاک ثبتی: شماره ای که اداره ثبت اسناد و املاک برای هر ملک در نظر می گیرد و شناسه اصلی ملک است.
• مال مشاع: مالی که چندین نفر به صورت مشترک و غیر قابل تفکیک مالک آن هستند (مثل یک خانه که دو نفر شریکند).
• دادنامه قطعی: حکمی که از دادگاه صادر شده و دیگر قابل اعتراض یا تجدیدنظر نیست.
• اظهارنامه: برگه ای رسمی که برای ابلاغ یک موضوع قانونی به طرف مقابل استفاده می شود و جنبه اخطار یا اطلاع رسانی دارد.
• تأمین خواسته: درخواستی که خواهان از دادگاه می کند تا اموال خوانده را توقیف کند، تا در صورت پیروزی در دعوا، بتواند طلب خود را وصول کند.
• خسارات دادرسی: هزینه هایی که برای طرح و پیگیری دعوا به وجود می آید، مثل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و هزینه کارشناسی.

حالا که با این کلمات آشنا شدید، بیایید نگاهی هم به مواد قانونی و آرای مهمی که در این زمینه وجود دارد بیندازیم.

قوانین، آرا وحدت رویه و نظریات مشورتی مرتبط: پشتوانه حقوقی قوی

در هر دعوایی، استناد به قوانین و آرای معتبر، دست شما را قوی تر می کند. در اینجا مهم ترین مواد قانونی و آرای مربوط به اجرت المثل ایام تصرف را برایتان آورده ایم:

از قانون مدنی:

• ماده 337: «اگر کسی با اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت کند صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر عین مال با اجاره یا امثال آن به تصرف متصرف داده شده باشد هر گاه منتفع نشود مگر به اذن مالک، و اگر بدون اذن استیفاء منفعت کرده باشد صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود خواه انتفاع حاصل شده باشد یا نه.»

  کاربرد: این ماده در واقع مبنای اصلی مطالبه اجرت المثل برای استیفاء از مال غیر است، چه با اذن مالک (اما بدون تعیین اجرت المسمی) و چه بدون اذن او.

• ماده 494: «عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.»

  کاربرد: این ماده به طور خاص مربوط به مطالبه اجرت المثل از مستاجری است که پس از اتمام قرارداد اجاره، ملک را تخلیه نکرده و همچنان در تصرف خود دارد.

از قانون آیین دادرسی مدنی:

• ماده 12: «دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.»

  کاربرد: این ماده صلاحیت محلی دادگاه را در دعاوی مربوط به املاک مشخص می کند و می گوید دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.

• ماده 18: «حق انتفاع از اشیاء غیرمنقوله، مثل حق عمری و سکنی و همچنین حق ارتفاق نسبت به ملک غیر، از قبیل حق العبور و حق المجری و دعاوی راجعه به اموال غیرمنقوله، از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن، تابع اموال غیرمنقول است.»

  کاربرد: این ماده نیز بر غیرمنقول بودن این دسته از دعاوی و لزوم رجوع به دادگاه محل وقوع ملک تاکید دارد.

• مواد 108 و 117 (تامین خواسته): این مواد به شما اجازه می دهند تا قبل یا همزمان با طرح دعوا، از دادگاه درخواست کنید تا اموال خوانده را به اندازه ی خواسته شما توقیف کند.

  کاربرد: با این کار، اگر در دعوا پیروز شوید، مطمئن هستید که خوانده اموالی برای پرداخت ندارد یا آن ها را به نام دیگری انتقال نداده است.

رأی وحدت رویه شماره 31 مورخ 5/9/1363 هیأت عمومی دیوان عالی کشور:

این رأی تأکید می کند که صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول برای دعاوی مربوط به اجرت المثل اموال غیرمنقول، یک استثناء بر اصل صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده است. به عبارت دیگر، در مورد اجرت المثل ملک، فرقی نمی کند خوانده کجا زندگی می کند، شما باید به دادگاه جایی بروید که ملک تان آنجاست.

کاربرد: این رأی تکلیف دادگاه صالح را به طور کامل روشن می کند و هیچ ابهامی باقی نمی گذارد.

رأی شماره 997 مورخ 91/7/18 شعبه 17 دادگاه تجدیدنظر استان تهران:

«عدم عودت ودیعه پرداختی مستأجر پس از پایان مدت اجاره، حاکی از رضایت موجر به ادامه تصرفات مستأجر با همان شرایط و اجرت سابق است و موجر، حق تقاضای اجرت المثل اضافی را برای این مدت ندارد.»

کاربرد: این رأی بسیار مهم است و اگر مستاجر بعد از اتمام اجاره، به دلیل پس ندادن ودیعه توسط شما، در ملک مانده باشد، ممکن است دیگر نتوانید اجرت المثل بگیرید. پس حواس تان باشد که حتماً قبل از طرح دعوا، یا ودیعه را برگردانید یا از طریق اظهارنامه، آمادگی خود را برای بازگرداندن آن اعلام کنید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه (855/96/7 مورخ 1396/04/17):

این نظریه توضیح می دهد که دعاوی مربوط به مال الاجاره (اجرت المسمی) که منشأ قراردادی دارند، اگر تا سقف مشخصی باشند، در صلاحیت شورای حل اختلاف هستند. اما دعاوی اجرت المثل ایام تصرف که منشأ قراردادی ندارند یا پس از اتمام قرارداد به وجود آمده اند، از صلاحیت شوراهای حل اختلاف خارج بوده و در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی قرار می گیرند، مگر اینکه مبلغ خواسته (اجرت المثل) کمتر از سقف تعیین شده برای شورای حل اختلاف باشد.

کاربرد: این نظریه در تشخیص اینکه پرونده تان باید به شورای حل اختلاف برود یا دادگاه عمومی حقوقی، کمک کننده است.

با آگاهی از این قوانین و آراء، می توانید با دید بازتر و قدرت بیشتری، دعوای خود را دنبال کنید و حق تان را از متصرف بگیرید.

جمع بندی و توصیه پایانی: قدم های آخر

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، یک حق قانونی برای هر مالکی است که ملکش بدون اذن یا پس از اتمام قرارداد، در تصرف دیگری قرار گرفته باشد. همانطور که دیدید، این مسیر قانونی، ظرافت ها و نکات خاص خودش را دارد؛ از تشخیص نوع تصرف (غصب یا پس از اجاره) گرفته تا جمع آوری مدارک و انتخاب دادگاه صالح. مهم این است که بدانید تنها نیستید و قوانین، از حق شما دفاع می کنند.

یادتان باشد که اقدام به موقع، حرف اول را می زند. هرچه زودتر برای گرفتن حق تان اقدام کنید، از پیچیدگی ها و طولانی شدن روند پرونده جلوگیری خواهید کرد. البته، با وجود همه این راهنمایی ها و نمونه دادخواستی که برایتان آوردیم، هیچ چیز جای مشورت با یک وکیل متخصص را نمی گیرد. وکلای با تجربه، مثل یک نقشه راه دقیق، به شما کمک می کنند تا پرونده تان را بدون هیچ خطا و اتلاف وقتی، به سرانجام برسانید و به بهترین نتیجه ممکن دست پیدا کنید. پس اگر درگیر چنین پرونده ای هستید، برای اطمینان از صحت اقدامات قانونی و افزایش شانس موفقیت، حتماً با یک وکیل مشورت کنید. حق گرفتنی است، نه دادنی!