هزینه جواز در بافت ناپایدار

اگه از اون دسته آدمایی هستید که قصد دارین یه ساختمون توی بافت ناپایدار بسازید باید بدونید که این کار یکی از پیچیده ترین و هزینه برترین مسیرهای ساختمون سازی توی ایران محسوب میشه. من خودم چند سال پیش تجربه ای مشابه داشتم و با مشکلات و هزینه های مختلفی مواجه شدم که حالا می خوام تو این مقاله ازشون براتون بگم. شاید تونست کمک کنه تا مسیر رو بهتر پیش ببرید.

قبل از هر چیز باید اشاره کنم که من برای دریافت جواز ساخت و مشاوره در زمینه ضوابط شهرداری تهران از گروه تهران جواز کمک گرفتم. این مجموعه متخصصین حوزه قوانین شهرسازی شهرداری تهران هستند که از دریافت جواز و پروانه ساختمان تا گرفتن پایان کار میتونن بهتون مشاوره بدن.

بافت ناپایدار چیه؟

اولین سوالی که پیش میاد اینه که “بافت ناپایدار” دقیقاً چیه؟ خب به زبان ساده این مناطق به جایی گفته میشه که ساختار ساختمون هاشون قدیمیه مشکلات زیربنایی زیادی دارن و احتمال تخریب ساختمون هاشون توی زلزله یا حوادث دیگه خیلی بالاست. اگر خونه ای توی این مناطق داشته باشین احتمالاً بارها شنیدین که باید ساختمونتون رو بازسازی یا نوسازی کنید تا امنیت بیشتری داشته باشه. اما این کار به سادگی نیست.

هزینه های جواز توی بافت ناپایدار

وقتی به فکر گرفتن جواز ساخت توی بافت ناپایدار می افتید باید بدونید که هزینه ها به چند بخش تقسیم میشن : هزینه های شهرداری هزینه های فنی و تخصصی و البته هزینه های پنهانی که توی این مسیر خیلی هم کم نیستن. بیاید یکی یکی بررسی کنیم :

۱. هزینه های شهرداری

اولین جایی که باید سراغش برید شهرداریه. شهرداری برای مناطق بافت ناپایدار طرح های تشویقی داره و بعضی وقتا هزینه ها رو کاهش میده. اما زود خوشحال نشید! چرا که این کاهش ها فقط برای مراحل ابتداییه. یکی از اشتباهات من این بود که فکر می کردم همین طرح های تشویقی کل مسیر رو ارزون می کنه اما بعداً فهمیدم که هزینه های بعدی خیلی بیشتر از اون چیزیه که انتظار داشتم.

جدول مقایسه هزینه های جواز بافت ناپایدار :

نوع هزینه	توضیحات	مبلغ تقریبی (تومان)
هزینه اولیه شهرداری	شامل ثبت درخواست و بررسی مدارک	۱۰ میلیون
هزینه نظارت	شامل هزینه های نظارت مهندسان ناظر	۵ تا ۸ میلیون
هزینه عوارض نوسازی	بر اساس متراژ ساختمون و منطقه	۱۵ تا ۲۰ میلیون

۲. هزینه های فنی و تخصصی

این قسمت مربوط به استخدام مهندس ناظر معمار و بقیه متخصصانه. توی بافت ناپایدار باید حتماً از مهندسای با تجربه استفاده کنید چون قوانین سختگیرانه ای وجود داره. این بخش می تونه خیلی گرون تموم بشه به خصوص اگر ساختمون شما توی منطقه ای باشه که خاکش مناسب نیست یا مشکلات دیگه ای داره.

۳. هزینه های پنهانی

متاسفانه این قسمت همیشه وجود داره. برای گرفتن جواز شاید مجبور بشید پولایی به آدم های مختلف پرداخت کنید که توی هیچ فهرستی نیومده. مثلاً یادمه یکی از دوستانم می گفت توی منطقه ای که بود مجبور شد برای گرفتن یه امضا مبلغی غیررسمی پرداخت کنه.

چطور از این هزینه ها جلوگیری کنیم؟

1. از تجربه های بقیه استفاده کنید : مهم ترین چیزی که می تونید انجام بدید اینه که از تجربه افرادی که قبلاً این مسیر رو رفتن استفاده کنید. یکی از اشتباهات من این بود که فکر می کردم همه چیز رو خودم می تونم مدیریت کنم اما وقتی با چند نفر صحبت کردم تونستم خیلی از هزینه ها رو کاهش بدم.
2. با شهرداری تعامل داشته باشید : شاید باور نکنید اما بعضی وقتا صحبت کردن مستقیم با مسئولای شهرداری می تونه کمک کنه. یه لبخند ساده گاهی از یه چک چند میلیونی هم ارزشمندتره.
3. مهندسای معتبر رو پیدا کنید : وقتی می خواید مهندس ناظر انتخاب کنید دقت کنید که مهندسای معتبری باشن. مهندسای نابلد می تونن مشکلات زیادی توی پروسه ایجاد کنن و هزینه هاتون رو بیشتر کنن.

مشکلات خاص من در گرفتن پروانه ساختمان بافت ناپایدار

حالا بزارید از تجربه شخصیم بگم. ساختمونی که توی بافت ناپایدار داشتم خیلی قدیمی بود و وقتی برای جواز اقدام کردم یکی از اولین مشکلاتی که باهاش مواجه شدم این بود که نقشه دقیق ساختمون توی شهرداری ثبت نشده بود. این یعنی باید کلی هزینه و زمان صرف می کردم تا نقشه ها رو از نو تهیه کنم و تایید بگیرم. یه راه حل برای این مشکل؟ قبل از هر چیز از بایگانی شهرداری منطقه تون پرس و جو کنید.

جدول مراحل اخذ جواز در بافت ناپایدار

مرحله	توضیحات	مدت زمان
ثبت درخواست جواز	ارائه مدارک اولیه	۱ تا ۲ هفته
بررسی نقشه ها و تاییدیه ها	توسط مهندسین ناظر و شهرداری	۳ تا ۴ هفته
پرداخت هزینه ها و صدور جواز	بعد از تایید نهایی	۲ تا ۳ هفته

سوالات متداول

۱. آیا هزینه های جواز در بافت ناپایدار همیشه بیشتر از بافت های دیگه ست؟ بله معمولاً به دلیل پیچیدگی های بیشتر و نیاز به نظارت بیشتر هزینه ها بالاتر میره.

۲. چقدر زمان می بره تا جواز ساخت رو بگیرم؟ اگه همه مدارکتون کامل باشه و شهرداری مشکلی نداشته باشه معمولاً حدود ۲ تا ۳ ماه طول می کشه.

۳. آیا می تونم برای کاهش هزینه ها خودم همه کارها رو انجام بدم؟ بعضی از مراحل رو می تونید مثل پیگیری های اداری. اما بخش های فنی مثل نقشه کشی و نظارت مهندسی باید توسط افراد متخصص انجام بشه.

ساخت و ساز توی بافت ناپایدار شاید یه کار بزرگ و چالش برانگیز باشه اما با دونستن راه حل ها و تجربه های دیگران می تونید از هزینه های اضافی جلوگیری کنید و کارتون رو راحت تر پیش ببرید. پیشنهاد می کنم همیشه با افراد با تجربه مشورت کنید و نظرات بقیه رو جدی بگیرید.