هزینه مزایده ملک مشاع

هزینه مزایده ملک مشاع شامل چندین بخش اصلی مثل هزینه کارشناسی، حق الاجرا (نیم عشر اجرایی)، هزینه آگهی مزایده و هزینه های انتقال سند و مالیات میشه. این مبلغ ثابت نیست و به ارزش ملک و مراحل طی شده بستگی داره.

تاحالا شده فکر کنید ملک مشاع یعنی چی؟ یا اینکه اگه با شریکتون به توافق نرسید، سرنوشت اون ملک چی میشه؟ حتماً شنیدین که ممکنه کار به مزایده بکشه. خب، مزایده هم داستان خودش رو داره، مخصوصاً از نظر هزینه ها. خیلی وقت ها آدما فکر می کنن اگه ملکشون به مزایده رفت، دیگه همه چیز تمومه و فقط باید منتظر پول باشن. اما واقعیت اینه که پشت این «دستور فروش» و «مزایده» یک عالمه ریزه کاری حقوقی و البته هزینه های مختلف پنهون شده که اگه ازشون خبر نداشته باشیم، ممکنه حسابی غافلگیر بشیم و حتی به قول معروف، ضرر کنیم.

هدف ما اینه که اینجا حسابی سر از کار هزینه مزایده ملک مشاع در بیاریم. می خوایم ببینیم اصلاً از کجا باید شروع کنیم، هر مرحله چه خرجی برامون میتراشه و در نهایت، چقدر باید پیاده بشیم. پس با ما همراه باشید تا همه این ابهامات رو برطرف کنیم و با چشم باز وارد این مسیر بشید.

آشنایی با ملک مشاع و دستور فروش اون

برای شروع کار، بهتره اول یکم با اصطلاحات رایج این حوزه آشنا بشیم تا مسیر برامون روشن تر بشه. فهمیدن مفهوم «ملک مشاع» و اینکه چرا گاهی کار به «دستور فروش» و مزایده می کشه، از نون شب واجب تره.

ملک مشاع یعنی چی؟

تصور کنید شما و چند نفر دیگه، مثلاً خواهر و برادرها یا حتی شریک های تجاری، با هم مالک یک خونه، زمین یا آپارتمان هستید. این ملک، یعنی «مشاع». تو ملک مشاع، سهم هر کسی مشخصه، مثلاً یک دانگ یا دو دانگ، ولی این سهم ها عملاً روی زمین مشخص نیستن. یعنی نمیشه گفت این گوشه زمین مال شماست و اون گوشه مال شریکتون. همه شما در جزء به جزء ملک شریک هستید و به همین دلیله که بهش میگن «مشاع» یا تقسیم نشده.

مالکیت مشاعی ممکنه اختیاری باشه؛ مثلاً خودتون با یکی دیگه یه ملک رو می خرید. یا ممکنه اجباری باشه، مثل وقتی که ارث به چند نفر میرسه و همشون با هم تو یک ملک شریک میشن.

فرق افراز با دستور فروش ملک مشاع چیه؟

خب، حالا که دونستیم ملک مشاع چیه، دو تا راهکار اصلی برای پایان دادن به این شراکت داریم: «افراز» و «دستور فروش».

• افراز (تقسیم): اگه ملک قابلیت تقسیم به بخش های کوچیک تر و مستقل رو داشته باشه، مثلاً یک زمین بزرگ که میشه سندهای جداگونه براش گرفت، اون موقع میشه درخواست افراز داد. یعنی اداره ثبت یا دادگاه (بسته به شرایط ملک) میاد و سهم هر کدوم از شرکا رو عملاً جدا می کنه و به هر کدوم یک سند مجزا میده. اما این راه همیشه ممکن نیست.
• دستور فروش: اگه ملک قابلیت تقسیم شدن نداشته باشه (مثلاً یک آپارتمان کوچک که نمیشه به چند بخش مستقل تقسیمش کرد) یا اینکه شرکا برای تقسیم به توافق نر سن، چاره ای جز دستور فروش ملک مشاع از طریق دادگاه باقی نمی مونه. تو این حالت، دادگاه دستور میده که ملک به مزایده گذاشته بشه و پولش بین شرکا تقسیم بشه.

پس در واقع، دستور فروش آخرین راه حله وقتی که افراز و توافق بین مالکین غیرممکنه. برای همین، دونستن ریز و درشت هزینه مزایده ملک مشاع اینجا اهمیت پیدا می کنه.

دستور فروش: حکم نیست، فقط یه دستوره!

یکی از نکات خیلی مهمی که کمتر کسی بهش توجه می کنه، اینه که تصمیمی که دادگاه برای فروش ملک مشاع میگیره، یک «دستور» قضاییه، نه «حکم». این یعنی چی؟ یعنی:

• قابل اعتراض نیست: برخلاف حکم دادگاه که میشه بهش اعتراض کرد (مثلاً تجدید نظرخواهی یا فرجام خواهی)، دستور فروش قابل اعتراض نیست و قطعیه.
• نیاز به اجراییه نداره: برای اجرای یک حکم، معمولاً باید تقاضای صدور اجراییه کرد، اما دستور فروش نیازی به این کار نداره و مستقیماً به واحد اجرای احکام فرستاده میشه.

این ویژگی ها، هم سرعت کار رو بیشتر می کنه و هم از پیچیدگی های حقوقی کم می کنه. مستند قانونی این موضوع هم ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع هستش که میگه: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.»

قدم به قدم تا مزایده ملک مشاع

حالا که با مفاهیم اولیه آشنا شدیم، بیاید ببینیم برای رسیدن به مرحله مزایده، چه قدم هایی باید برداریم و در هر قدم، چه هزینه هایی انتظارمون رو می کشه.

اولین قدم: گرفتن گواهی عدم افراز

قبل از اینکه سراغ دادگاه برید و درخواست دستور فروش ملک مشاع رو بدید، باید ثابت کنید که ملک شما قابلیت افراز نداره. این کار با گرفتن «گواهی عدم افراز» انجام میشه. برای این گواهی، دو حالت پیش میاد:

1. اگه ملک سند رسمی داره و کارهای ثبتی اش تموم شده: باید برید سراغ اداره ثبت اسناد و املاک جایی که ملک توش قرار داره. یک کارشناس می فرستن، نقشه برداری می کنن و بعد اگه ملک واقعاً قابل تقسیم نبود، گواهی عدم افراز رو صادر می کنن.
2. اگه ملک سند نداره، یا کارهای ثبتی اش تموم نشده، یا یکی از شرکا محجور (مثلاً صغیر) یا غایب باشه: تو این حالت، باید درخواست افراز رو به دادگاه بدید. دادگاه خودش بررسی می کنه و اگه ملک قابل افراز نباشه، گواهی عدم افراز رو صادر می کنه.

هزینه های مرتبط با اخذ گواهی عدم افراز:

اگه کارتون به دادگاه بکشه، باید هزینه دادرسی رو پرداخت کنید که معمولاً برای دعاوی غیرمالی مبلغ ثابتیه و زیاد نیست. علاوه بر این، ممکنه هزینه کارشناسی نقشه برداری هم داشته باشید که با توجه به تعرفه های کارشناسان دادگستری تعیین میشه. مدت زمان این مرحله هم میتونه از چند هفته تا چند ماه طول بکشه، بسته به اینکه کارتون تو اداره ثبت باشه یا دادگاه و چقدر پیچیدگی داشته باشه.

دومین قدم: ثبت درخواست دستور فروش ملک مشاع

وقتی گواهی عدم افراز رو تو دستتون گرفتید، تازه نوبت میرسه به مرحله اصلی: ثبت درخواست دستور فروش ملک مشاع.

این کار رو باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام بدید. چند نکته مهم اینجاست:

• طرفین دعوا: یادتون باشه که حتماً باید اسم همه شرکای ملک رو تو دادخواست به عنوان «خوانده» ذکر کنید. اگه یک نفر رو از قلم بندازید، دادخواست شما رد میشه.
• مدارک لازم: گواهی عدم افراز، سند مالکیت ملک، کپی کارت ملی خودتون و شرکا (اگه در دسترسه) و هر مدرک دیگه ای که مالکیت شما رو ثابت می کنه.

هزینه دادرسی دادخواست دستور فروش:

خوشبختانه، درخواست دستور فروش از نظر حقوقی یک «دعوای غیرمالی» محسوب میشه. این یعنی هزینه دادرسی اون نسبت به دعاوی مالی خیلی کمتره و معمولاً مبلغ ثابتیه که تو تعرفه های قوه قضاییه مشخص شده. پس نگران یک هزینه گزاف تو این مرحله نباشید.

سومین قدم: از دستور فروش تا اجرای احکام

بعد از اینکه درخواستتون رو ثبت کردید، دادگاه مدارک رو بررسی می کنه و اگه همه چیز درست باشه، دستور فروش ملک مشاع رو صادر می کنه. این دستور، همونطور که گفتیم، یک «دستور» هست نه «حکم» و قابل اعتراض هم نیست. بعد از صدور دستور، پرونده به واحد اجرای احکام دادگستری فرستاده میشه و اونها مسئولیت به مزایده گذاشتن و فروش ملک رو به عهده می گیرن. از این مرحله به بعد، پای هزینه مزایده ملک مشاع به شکل جدی تر به میون میاد.

یادتون باشه که اگه ملک مشاع شما توقیف یا در رهن بانک باشه، دادگاه درخواست دستور فروش رو قبول نمیکنه. اول باید مشکل توقیف یا رهن رو حل کنید، بعد سراغ این مراحل بیایید.

ریز به ریز هزینه های مزایده ملک مشاع

اینجا می رسیم به مهمترین بخش ماجرا؛ جایی که دقیقاً می خوایم ببینیم هزینه مزایده ملک مشاع شامل چه مواردی میشه و چطور باید حساب و کتابش رو انجام بدیم. آماده باشید که جزئیات رو براتون روشن کنیم.

هزینه کارشناسی رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک

قبل از اینکه ملک رو به مزایده بذارن، باید ارزش اون رو مشخص کنن تا قیمت پایه مزایده تعیین بشه. این کار رو یک کارشناس رسمی دادگستری انجام میده. اهمیت این ارزیابی خیلی زیاده، چون مبنای قیمت گذاری اولیه رو مشخص می کنه و اگه قیمت خیلی پایین یا خیلی بالا تعیین بشه، ممکنه مزایده با مشکل روبرو بشه.

چطور حساب میشه؟

هزینه کارشناسی معمولاً درصدی از ارزش ملک هست که بر اساس تعرفه های مصوب کانون کارشناسان رسمی دادگستری تعیین میشه. این درصد برای املاک مختلف و با ارزش های متفاوت، فرق می کنه. معمولاً طرفی که درخواست دستور فروش رو داده، باید این هزینه رو اول بپردازه، اما در نهایت از مبلغ حاصل از فروش ملک کسر و تسویه میشه. اگه به نظر کارشناس اعتراض کنید، ممکنه مجبور به پرداخت هزینه های کارشناسی مجدد بشید که هم به هزینه مزایده ملک مشاع اضافه می کنه و هم پروسه رو طولانی تر.

هزینه انتشار آگهی مزایده

برای اینکه همه از مزایده ملک باخبر بشن و تعداد شرکت کننده ها زیاد باشه، باید آگهی مزایده تو روزنامه های کثیرالانتشار چاپ بشه. این آگهی شامل مشخصات ملک، قیمت پایه، زمان و مکان مزایده و شرایط شرکت در اون هست.

محاسبه و پرداختش چطوره؟

هزینه آگهی مزایده بر اساس تعداد نوبت های چاپ (معمولاً یک یا دو نوبت)، اندازه آگهی و روزنامه ای که انتخاب میشه، محاسبه میشه. این هزینه هم مثل هزینه کارشناسی، ابتدا توسط درخواست کننده پرداخت میشه و بعداً از محل فروش ملک بهش برگردونده میشه.

حق الاجرا (همون نیم عشر معروف!)

این بخش، یکی از کلیدی ترین هزینه های مزایده ملک مشاع هست که خیلی ها ازش خبر ندارن یا به درستی محاسبه اش نمی کنن. «نیم عشر اجرایی» یا همون «حق الاجرا»، مبلغی هست که دولت بابت خدمات اجرای احکام دریافت می کنه.

فرمول دقیق محاسبه: 5% از چی؟

بر اساس ماده 10 آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع و ماده 158 قانون اجرای احکام مدنی، حق الاجرا «یک بیستم» یا همون 5% از مبلغ ارزیابی شده ملک هست. دقت کنید که این 5% از مبلغی که کارشناس برای ملک تعیین کرده محاسبه میشه، نه از قیمت نهایی که ملک تو مزایده به فروش میرسه! این نکته خیلی مهمه و می تونه در مبلغ نهایی تفاوت زیادی ایجاد کنه. این هزینه از وجوه حاصل از فروش ملک کسر میشه و نیاز به پرداخت اولیه از سوی شرکا نداره، مگر اینکه مزایده به هر دلیلی برگزار نشه و هزینه های اولیه توسط درخواست دهنده پرداخت شده باشه.

هزینه های انتقال سند و ثبت

وقتی ملک تو مزایده به فروش رفت، باید سند به نام خریدار جدید منتقل بشه. این مرحله هم خودش هزینه هایی داره که باید در نظر بگیرید:

• هزینه دفترخانه: مبلغی که سردفتر بابت تنظیم سند دریافت می کنه.
• عوارض شهرداری: شامل عوارض نوسازی، پسماند و سایر عوارضی که باید به شهرداری پرداخت بشه.
• مالیات نقل و انتقال ملک: درصدی از ارزش معاملاتی ملک که باید به اداره دارایی پرداخت بشه.

مالیات بر عایدی سرمایه: داستان جدید بازار ملک؟

در حال حاضر، طرح مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس در حال بررسی و تصویبه. اگه این قانون نهایی و اجرا بشه، ممکنه فروش ملک از طریق مزایده هم مشمول این مالیات بشه. این یک نکته خیلی جدیده که باید حتماً بهش توجه کنید و قبل از اقدام، از آخرین وضعیت قوانین مالیاتی مطلع بشید. شمول این مالیات می تونه بخش قابل توجهی از سود حاصل از فروش رو کاهش بده.

هزینه های پنهان و حاشیه ای

همیشه یک سری هزینه های ریز و درشت دیگه هم هستن که ممکنه تو نگاه اول به چشم نیان، ولی باید برای هزینه مزایده ملک مشاع حسابشون رو کرد:

• هزینه اعتراض به مزایده: اگه یکی از شرکا یا حتی خود خریدار به روند مزایده یا قیمت اعتراض کنه، ممکنه هزینه های حقوقی جدیدی پیش بیاد.
• حق الوکاله وکیل: اگه تصمیم بگیرید که یک وکیل متخصص ملکی پرونده شما رو پیگیری کنه (که به شدت توصیه میشه)، باید حق الوکاله وکیل رو هم در نظر بگیرید. این هزینه بسته به پیچیدگی پرونده و توافق با وکیل متفاوته، اما می تونه از کلی دردسر و ضرر مالی احتمالی جلوگیری کنه.
• بدهی های احتمالی ملک: ممکنه ملک بدهی های معوقه ای داشته باشه، مثل عوارض شهرداری پرداخت نشده، قبوض آب و برق و گاز یا حتی مالیات های عقب افتاده. این بدهی ها قبل از انتقال سند باید تسویه بشن و از قیمت نهایی ملک کسر میشن.

جدول خلاصه هزینه های اصلی مزایده ملک مشاع (تخمینی):

نوع هزینه	مبنای محاسبه	میزان تقریبی	مسئولیت پرداخت اولیه
هزینه کارشناسی رسمی	درصدی از ارزش ملک (طبق تعرفه)	متغیر (چند صد هزار تا چند میلیون تومان)	معمولاً درخواست کننده
هزینه انتشار آگهی مزایده	تعداد نوبت ها، اندازه آگهی، نوع روزنامه	متغیر (چند صد هزار تا چند میلیون تومان)	معمولاً درخواست کننده
حق الاجرا (نیم عشر اجرایی)	5% از مبلغ ارزیابی شده ملک	متغیر (5% ارزش کارشناسی)	از محل فروش ملک کسر می شود
هزینه های انتقال سند (دفترخانه، عوارض، مالیات)	درصدی از ارزش ملک (طبق تعرفه)	متغیر	فروشنده (مالکین مشاعی) و خریدار
حق الوکاله وکیل	توافقی با وکیل (اختیاری)	متغیر	موکل (درخواست کننده)
بدهی های ملک	میزان بدهی های معوق	متغیر	مالکین مشاعی

مزایده چطور برگزار میشه و بعدش چی میشه؟

خب، حالا که از همه هزینه ها باخبریم، بیاید ببینیم خود مزایده ملک مشاع چطور برگزار میشه و بعد از اون، چه مراحلی پیش رو داریم.

تعیین روز، ساعت و محل مزایده

واحد اجرای احکام بعد از اینکه ملک توسط کارشناس ارزیابی شد و آگهی مزایده منتشر شد، یک روز، ساعت و محل مشخص برای برگزاری مزایده تعیین می کنه. این اطلاعات تو همون آگهی مزایده به اطلاع عموم میرسه.

کی ها می تونن تو مزایده شرکت کنن؟

هر کسی، چه مالکین مشاعی خود ملک و چه اشخاص ثالث (آدم های غریبه)، میتونن تو مزایده شرکت کنن. تنها شرطش اینه که سپرده شرکت در مزایده رو (که معمولاً 10% قیمت پایه مزایده هست) واریز کنن. حتی شما به عنوان یکی از مالکین هم میتونید تو مزایده شرکت کنید و اگه بالاترین قیمت رو پیشنهاد دادید، ملک رو مال خودتون کنید.

انتخاب برنده و پرداخت پول

تو جلسه مزایده، هر کسی که بالاترین قیمت رو پیشنهاد بده، برنده مزایده میشه. بعد از اون، برنده مزایده معمولاً یک مهلت مشخص (مثلاً یک ماه) داره تا کل ثمن (پول) معامله رو پرداخت کنه. اگه تو این مهلت پرداخت نکنه، سپرده اش ضبط میشه و مزایده دوباره برگزار میشه.

تقسیم پول بین شرکا

وقتی که پول حاصل از فروش ملک توسط برنده مزایده پرداخت شد، واحد اجرای احکام اول همه هزینه های قانونی رو ازش کم می کنه. این هزینه ها شامل حق الاجرا (همون 5% که قبلاً گفتیم)، هزینه های کارشناسی و هزینه های آگهی میشه. بعد از کسر این هزینه ها، باقی مونده پول رو به نسبت سهم هر شریک (مثلاً هر کس چند دانگ داشته)، بین اونها تقسیم می کنه.

انتقال سند مالکیت به خریدار جدید

بعد از اینکه پول کامل پرداخت شد و سهم شرکا هم مشخص شد، واحد اجرای احکام دستور انتقال سند رو به اداره ثبت صادر می کنه و سند مالکیت ملک به اسم خریدار جدید صادر میشه.

اگه ملک فروش نرفت، چیکار کنیم؟

گاهی اوقات ممکنه تو مزایده اول، هیچ خریداری پیدا نشه یا قیمت های پیشنهادی خیلی پایین تر از حد انتظار باشه. تو این حالت، چند تا سناریو ممکنه پیش بیاد:

• تجدید مزایده: معمولاً مزایده رو دوباره تکرار می کنن.
• کاهش قیمت اولیه: برای اینکه ملک زودتر فروش بره، ممکنه قیمت پایه رو یک مقدار کاهش بدن.
• مسئولیت هزینه های تکراری: اگه مزایده چند بار تکرار بشه و ملک فروش نره، هزینه های آگهی و کارشناسی هم ممکنه دوباره تکرار بشن که این بار مسئولیت پرداختش به عهده درخواست دهنده اولیه هستش.

اعتراض به مزایده

با اینکه خود دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض نیست، اما به روند برگزاری مزایده یا قیمت تعیین شده توسط کارشناس میشه اعتراض کرد. اگه اعتراضی به قیمت کارشناسی دارید، باید ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ نظر کارشناس، اعتراضتون رو به دادگاه اعلام کنید. در مورد روند مزایده هم، اگه تخلفی صورت گرفته باشه، میشه اعتراض کرد که البته این اعتراض باید مستدل و با ارائه مدارک باشه و ممکنه به لغو مزایده و تکرار اون منجر بشه.

نکات حقوقی مهم و سوالات پرتکرار

تو این بخش، می خوایم به چند تا از سوالات رایج و نکات حقوقی مهمی بپردازیم که شاید دغدغه خیلی از شما باشه و دونستنشون حسابی کمکتون می کنه.

کلاً این پروسه چقدر طول میکشه؟

یکی از پرتکرارترین سوالات اینه که «کلاً مدت زمان دستور فروش و مزایده ملک مشاع چقدره؟» راستش رو بخواهید، زمان مشخص و ثابتی نمیشه گفت. این پروسه به عوامل مختلفی بستگی داره:

• پیچیدگی پرونده: هر چقدر شرکا بیشتر باشن یا اختلافاتشون عمیق تر، ممکنه زمان بیشتری طول بکشه.
• کارایی اداره ثبت و دادگاه: سرعت عمل ادارات مختلف متفاوته.
• اعتراض ها: اگه به قیمت کارشناسی یا روند مزایده اعتراض بشه، کار کش میاد.
• پیدا شدن خریدار: اگه تو مزایده اول خریدار پیدا نشه، باید مزایده رو تکرار کرد.

اما به طور کلی، از شروع درخواست گواهی عدم افراز تا پایان فروش ملک در مزایده و تقسیم پول، ممکنه بین شش ماه تا یک سال و حتی بیشتر طول بکشه. پس صبور باشید و مراحل رو با دقت پیگیری کنید.

اگه ملک تو رهن یا توقیف باشه، میشه مزایده اش کرد؟

این یک سوال حیاتیه! اگه ملک مشاع شما تو رهن بانک باشه (مثلاً بابت وام)، یا توسط یک مرجع قضایی توقیف شده باشه، به طور کلی امکان دستور فروش و مزایده اون وجود نداره. دادگاه درخواست دستور فروش رو قبول نمیکنه. راه حل چیه؟ اول باید فک رهن (تسویه وام) یا رفع توقیف از ملک رو انجام بدید، بعد سراغ مراحل دستور فروش بیایید. این کار هم خودش ممکنه هزینه و زمان بر باشه.

فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک: حواستون باشه!

خیلیا میپرسن «آیا میشه ملک مشاعی رو بدون اجازه شریک فروخت؟» جواب اینه که اگه یک نفر از شرکا بدون هماهنگی و اجازه بقیه، کل ملک رو به کس دیگه ای بفروشه، اون معامله نسبت به سهم خودش درسته، اما نسبت به سهم شرکای دیگه، یک معامله فضولی محسوب میشه. یعنی چی؟ یعنی شرکای دیگه میتونن اون معامله رو تایید (اجازه) کنن یا رد کنن. اگه رد کنن، اون معامله نسبت به سهم اونها باطل میشه. پس برای فروش قانونی ملک مشاع، حتماً باید یا توافق همه شرکا رو داشته باشید یا از طریق دستور فروش دادگاه اقدام کنید.

چه کسانی میتونن دستور فروش رو بخوان؟

جواب کوتاهش اینه: هر کدوم از شرکا. یعنی لازم نیست همه شرکا با هم موافق باشن تا درخواست دستور فروش بدن. حتی اگه فقط یک نفر از مالکین مشاعی بخواد، میتونه این درخواست رو مطرح کنه، به شرطی که ملک قابل افراز نباشه و بقیه شرکا رو به عنوان خوانده تو دادخواستش ذکر کنه.

مدارک لازم برای شروع کار و شرکت تو مزایده

داشتن مدارک کامل و آماده، کار شما رو حسابی جلو میندازه. لیست مهمترین مدارک اینهاست:

1. تصویر و اصل سند مالکیت:; برای اثبات مالکیت شما.
2. گواهی عدم افراز ملک: که قبلاً از اداره ثبت یا دادگاه گرفتید.
3. تصویر کارت ملی همه شرکا: (در صورت امکان) برای مشخص شدن طرفین دعوا.
4. گواهی حصر وراثت: اگه ملک ارثی باشه، باید گواهی انحصار وراثت رو هم ارائه بدید.
5. فیش واریزی سپرده شرکت در مزایده: اگه خودتون یا یکی از شرکا قصد شرکت در مزایده رو دارید.

میشه به قیمت کارشناسی یا خود دستور فروش اعتراض کرد؟

همونطور که گفتیم، خود دستور فروش ملک مشاع یک «دستور» هست و «حکم» قضایی محسوب نمیشه. بنابراین، قابل تجدید نظرخواهی یا فرجام خواهی نیست و قطعیه. اما میشه به نظر کارشناس در مورد قیمت گذاری ملک اعتراض کرد. اگه احساس می کنید قیمت گذاری منصفانه نبوده، باید ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ نظر کارشناس، اعتراض خودتون رو به واحد اجرای احکام یا دادگاه اعلام کنید. در این صورت، ممکنه کارشناس دیگری برای ارزیابی معرفی بشه یا هیئت کارشناسی تشکیل بشه که این روند، زمان و هزینه مزایده ملک مشاع رو افزایش میده.

ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

وکیل متخصص: هم راهنما، هم سرعت دهنده

پرونده های مربوط به ملک مشاع و مزایده، پیچیدگی های حقوقی خاص خودشون رو دارن. برای همین، کمک گرفتن از یک وکیل متخصص ملکی نه تنها می تونه سرعت کار رو بیشتر کنه و از اتلاف وقت جلوگیری کنه، بلکه میتونه جلوی اشتباهات احتمالی و ضررهای مالی بزرگ رو هم بگیره. یک وکیل کاربلد، از مراحل گرفتن گواهی عدم افراز گرفته تا پیگیری دستور فروش ملک مشاع در دادگاه و اجرای احکام و حتی اعتراض به نظر کارشناس، می تونه راهنمای مطمئنی براتون باشه و از حقوق شما به بهترین شکل دفاع کنه. هر چند حق الوکاله یک هزینه اضافی به نظر میاد، اما در بسیاری از موارد، سرمایه گذاری برای جلوگیری از هزینه های بسیار بالاتر و نتایج نامطلوب هستش.

نتیجه گیری

همونطور که دیدیم، ماجرای هزینه مزایده ملک مشاع فقط به یک یا دو قلم ختم نمیشه و شامل یک مجموعه از هزینه ها و مراحل حقوقیه که هر کدوم جای خودشون مهم و تأثیرگذارن. از هزینه های کارشناسی و آگهی گرفته تا حق الاجرا (نیم عشر اجرایی) و مالیات های نقل و انتقال، همه و همه بخشی از هزینه مزایده ملک مشاع هستن.

آگاهی از این جزئیات، نه تنها به شما کمک می کنه تا با چشم باز وارد این مسیر بشید و از غافلگیری های مالی جلوگیری کنید، بلکه قدرت تصمیم گیریتون رو هم بیشتر می کنه. یادتون باشه که در مسیر پر پیچ و خم حقوقی، یک اشتباه کوچک میتونه منجر به هزینه های بزرگ و ضررهای جبران ناپذیر بشه. پس همیشه هوشمندانه عمل کنید و اگه لازم شد، حتماً از مشاوره حقوقی متخصصین استفاده کنید تا بهترین نتیجه رو برای خودتون رقم بزنید.